リート商品はどうやって選ぶべきか?リートの特徴やリート選びのポイントを徹底解説

リートは一度投資したらあとは分配を待つだけの不動産投資として、インカムゲイン派もアクティブ派も分散投資のひとつとして取り入れている人気の金融商品です。

しかし「投資信託」と名がつきながら、他の投資信託とどのような違いがあるのか。そもそもどんな商品で、どのようなメリット・デメリットがあるのかと気になっている方は多いのではないでしょうか。

そこで今回は「リートのメリット・デメリットと銘柄の選び方」について解説していきます。

まだあまりリートについてよく知らないという方でも、投資の対象として検討しがいのある金融商品ですので、今回の記事を参考にしていただきながら、投資の知識を広げていきましょう。

 

リート(REIT)は不動産投資信託と呼ばれる金融商品である

リートは不動産投資信託と呼ばれる金融商品

リートとは、不動産の投資信託で投資家から資金を集めて、不動産に投資し、その利益を投資家に分配する金融商品で、「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取り、リート(REIT)と呼ばれています。

分配される利益のもととなるのが投資した不動産からの賃料収入と、不動産の売買によって発生する売却益になります。

出資を募った不動産投資会社は、集めた資金を元手にしてこの2つの利益を生み出し還元していくために不動産の運用を行っていきます。

 

リートは投資信託商品のひとつ

投資信託商品といえば、株式が代表的ですが、その他様々なものが対象となって投資信託商品が作られていて、リートもそのなかのひとつという認識をされています。

 

2001年に、東京証券取引所において不動産投資信託を上場させるための市場が整備され、2020年末時点で60弱の銘柄が上場しています。

 

またこういった不動産投資信託に投資を行う「REITファンド」に投資をしてより不動産の分散投資を行うといった商品も登場してきています。

 

目的特化型リートと目的を分散した複合型・総合型リート

目的特化型リートと目的を分散した複合型・総合型リート

それぞれ銘柄の中では「どのような不動産を運用していくのか」について、必ず明記がされており、投資判断要素のひとつでもあります。

 

代表的なのは、オフィスや住居、物流施設ですが、ホテルやヘルスケア、商業施設に特化したリート商品もあり投資対象の不動産も様々です。

 

銘柄によっては目的に特化した商品もあれば、複数の目的にまたがって運用している銘柄もあります。

一般に目的を特化しているリート商品は、比較的ハイリスク・ハイリターンと言われ、複合型・総合型のほうが安定的な値動きになると言われています。

 

一般に目的を特化しているリート商品は、比較的ハイリスク・ハイリターンと言われ、複合型・総合型のほうが安定的な値動きになると言われています。

 

ご自身の投資スタンスに合わせながら、この用途区分を参考にして銘柄を選定していきましょう。

リートに投資するメリットとデメリットとは?

リートに投資するメリットとデメリットとは?

そもそも不動産への投資といえば、自ら不動産を所有して運用していくのが一般的で、非常に資金的なハードルも高い投資でした。

しかし、リートの登場によって初心者でも簡単に不動産投資を行うことができるようになりました。

それでは実際にリートへの投資はどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。それぞれ3点ずつピックアップして解説していきます。

メリット①:分配金利回りの高さ

リートが人気を集めている理由のひとつとして、分配金利回りの高さにあります。

この理由として様々な要因がありますが、そのひとつに租税特別措置法のなかで、不動産投資信託の投資法人は一定の要件を満たせば、法人税が事実上免除されるという税法上の特例が挙げられます。

 

この要件の中には、利益の90%超を投資主に分配することが明記されており、結果として投資法人はこの要件を満たせるように多くの分配金を支払えるように設定しています。

 

また不動産は主に事業用不動産に投資されていることから、比較的安定的に収益を挙げられていることも分配金利回りの高さに影響しています。

 

メリット②:不動産投資を少額から始められる

不動産投資を少額から始められる

通常不動産投資であれば、自ら物件のオーナーになり運用していくため、初期費用の高さやローンを組むなどのリスクが参入のネックになっていました。

 

ところがリート商品が展開されたことで、数万円から不動産投資を始めることができるようになりました。

不動産の運用についても不動産のプロに任せて、あとは分配金を待つだけなので、不動産投資をしてみたいけど自分で運用していくのは自信が無いという方にはおすすめです。

 

メリット③:不動産の分散投資を行うことが出来る

投資のリスクヘッジという点では、分散投資を行うことで収益を安定させることがとても重要です。

しかし複数の不動産を所有することは、そう簡単なことではありません。

 

その点、リート商品に投資していれば、投資法人は基本的には複数の不動産に運用していることがほとんどのため、不動産の分散投資していることと同じになります。

 

そのため不動産に関連する投資の中では、比較的安定した運用を進めることができます。

 

デメリット①:不動産特有のリスクの影響を受ける

不動産特有のリスクの影響を受ける

そうとはいっても、投資である以上は元本割れなどのリスクは当然に発生します。

特にリートは不動産運用の利益を分配しているので、不動産運用に関わるリスクがつきまとっていきます。

 

例えば天災によって投資対象となっている不動産が稼働できなくなってしまったり、昨今の新型コロナウイルスのときのように賃貸需要が下がれば、収益性も思ったような上昇を見込むことができません。

 

当然に運用の結果が悪ければ分配金は減っていきますし、商品価格の減少分配金は減っていきますし、商品価格の減少にも繋がります。

 

デメリット②:レバレッジが効かない

レバレッジが効かない

不動産投資であれば、初期費用の高さはネックではあるものの融資制度を利用することで、元手の資金以上の資産に投資を行うことができます。

一方でリートの場合には、不動産投資のように融資を受けられるわけではないので、自己資金で投資を行う必要があります。

このように投資できる商品の金額に何倍もの差が生まれるため、収益額にも差が生じていきます。

デメリット③:上場廃止によるリスク

上場をしている以上は、投資している投資法人が上場廃止になってしまうことも十分にありえます。

また、法人そのものが倒産してしまうといったリスクも考慮しておかなければなりません。

多くのリート商品から銘柄を決める選び方とは?

多くのリート商品から銘柄を決める選び方とは

それでは実際にリートに投資するにあたってどのような視点から銘柄を選んでいけばよいのでしょうか。

リートは分配金利回りが大きな魅力のひとつなので、どうしてもそこに着目してしまいがちですが、その他にも投資判断にあたって確認しておきたいポイントがあります。

 

ご自身の投資スタンスと合わせながら、5つの選び方のポイントを参考にしてみてください。

選び方①:どのような不動産に投資をしているのか

まずはどのような不動産を運用しているのかを確認しておきましょう。

 

例えば景気変動に左右されにくい住宅系リートで安定的に組むのもひとつですし、より高い利回りを目指して規模の大きいオフィス系や物流施設系を中心に組むことも考えられます。

 

またこれからの少子高齢化を見据え、ヘルスケア施設を選んでいくという視点もありますよね。

目的特化型なのか、総合型のように分散された銘柄を選ぶのかなどどういった運用をしていきたいかによって投資対象となる銘柄を絞っていきましょう。

選び方②:時価総額とNAV倍率

時価総額とNAV倍率

次のポイントはリートの資産額の大きさを示す時価総額と純資産割合を示すNAV倍率です。

時価総額では、やはり数字が大きいほうが売買の流動性も高く、換金性が高いことから1000億あたりを目安にしている方々が多いようです。

 

そしてリートの価格に対して純資産をどのくらい持っているかを示すNAV倍率ですが、1倍より多いとリートの価格がその分過大に評価されていると見ることができます。

 

目安は1前後または1を下回る値を示していると、リートの価格が妥当または安く評価されていると見ることができるので、判断の参考にすることができます。

選び方③:分配金利回り

リートの最大の醍醐味でもある分配金利回りはしっかりと確認しておきましょう。

 

全く値上がりが期待できないわけではありませんが、リートの良さは不動産投資で不労所得を得られることですので、どうしても重要視せざるを得ません。

 

高いもので6%を超えるものもありますが、未来永劫その利回りが続くというわけではないということは念頭にしっかり置いておきましょう。

選び方④:借入金比率

どのくらい借入金で賄っているのかを確認

投資法人は投資家から出資された資金以外に、金融機関から資金を借り入れて運用を行っています。

そこで運用に使用している資金のうち、どのくらい借入金で賄っているのかを確認しておきましょう。

借入金が多ければ多いほど、将来返済しなければいけないお金が多く、収益性が下がれば返済できなくなるリスクがつきまといます。

また金利が上昇したときには借入金が多いとそれだけ分配金に回せる利益が減ってしまうことを意味しています。

必ずしも借入金比率が高いからといって、悪い商品というわけではありませんが、50%を目安に設定している方が多いようです。

 

選び方⑤:格付けやスポンサーや運営企業

ある程度絞れてきたところで、格付けや投資法人についているスポンサー企業なども合わせて確認して投資の対象を絞っていきましょう。

 

格付けは投資法人の財務的な面や運用面で健全に行われているかを第三者の視点から評価しているものですので、より健全で収益性のある銘柄を選定していくのに活用できます。

 

またリートにおいては、スポンサー企業の存在が大きく影響するとも言われています。実際に投資法人が投資する不動産の供給などを担っており、どのような不動産を運用しているのかを判断するのに大いに役立ちます。

 

リート商品はどうやって選ぶのか?商品選定の目安が分かれば不動産投資信託が面白くなる!まとめ

商品選定の目安が分かれば不動産投資信託が面白くなるまとめ

ここまで不動産投資信託であるリートのメリット・デメリットや銘柄の選び方について、投資初心者に向け噛み砕いて解説してまいりましたが、いかがでしたでしょうか。

投資においては、上手くポートフォリオを組んで分散投資をしながら資産を形成していくことが重要になります。

 

その中でもリート商品は比較的安定的な金融商品として、またインカムゲインに主軸を置いたスタイルを好む方々に多く取り入れられています。

FXや投資不動産とはまた色の異なる投資ではありますが、様々な金融商品について理解を深めていくことで、目的に合わせた投資先の変更やリスクヘッジに大いに役立っていきます。

 

是非他の記事も参考にしていただきながら、投資の知識を幅広く深く掘ってみてほしいと思います。

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