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東南アジアで不動産投資をしたいけれど、どの国に投資をするか悩んでいませんか？

東南アジアといっても、国によって不動産価格や利回りが異なるので、判断が難しいですよね。

本記事では、「東南アジアの不動産投資はどこの国がおすすめか」について紹介していきます。

東南アジアでの不動産投資のメリットデメリットも解説しているので、東南アジアで不動産投資を検討している方は参考にしてみてください。

東南アジアの不動産投資が人気の理由

不動産投資家は東南アジアに注目しています。

なぜ日本ではなく東南アジアなのかというと、日本の不動産投資では「キャピタルゲイン」が狙えないからです。

そもそも「キャピタルゲイン」がわからない方もいるのではないでしょうか？

日本と東南アジアでどのように異なるのか、事項で解説します。

日本ではキャピタルゲインが狙えない

日本では、経済の低成長が長期化しています。

その結果、バブル時代のような土地価格の上昇が見込めなくなってしまいました。

それどころか、総人口が減少に転じてしまい、空き家問題が年々深刻になっています。

日本の不動産投資では、前述のような懸念材料から土地価格の上昇が見込めなくなってしまいました。

不動産投資において重要なキャピタルゲインについては、次項で詳しく解説していきます。

キャピタルゲインとは？

キャピタルゲインとは、不動産を売却する際に得られる売却益のことで、購入時より不動産の価値が上がれば利益が得られます。

しかし日本では、上記のように人口減少と空き家の増加などを理由に、不動産価値が緩やかに下落していくことが予測されてきました。

日本で不動産投資を始めてもキャピタルゲインが見込めないことから、日本ではなく東南アジアへの不動産投資に切り替える投資家が増えてきているのです。

東南アジアの不動産投資のメリット

東南アジアへの不動産投資ははさまざまなメリットがあることから、注目されています。

主なメリットは、以下の4点です。

• キャピタルゲインが狙いやすい
• 不動産価格が安い
• 利回りが高い
• 人口増加による経済成長

それぞれのメリットについて具体的に解説します。

キャピタルゲインが狙いやすい

東南アジアの不動産投資は、キャピタルゲインが狙いやすいのが特徴です。

東南アジアでは、人口増加を背景に不動産の需要が高くなってきています。

その結果、不動産の価格上昇が起こりやすく、キャピタルゲインも狙いやすい市場となりました。

不動産の価値が下がらず負債を抱えるリスクが少ないのが、東南アジアでの不動産投資のメリットです。

不動産価格が安い

不動産価格そのものが安いことも、不動産投資をするうえで重要なポイントです。

不動産を購入する際には、融資を受けてから購入するケースが多いのではないでしょうか。

東南アジアの不動産は日本と比較して安いので、返済額が少なくて済むでしょう。

融資額が少なくなると金利の影響も小さくなるので、返済に追われるリスクが低くなります。

利回りが高い

東南アジアの不動産投資では、キャピタルゲインだけでなく高い運用利回りでの収益も見込めます。

東南アジアでは、都市部を中心に家賃価格が上昇傾向にあるからです。

日本では東南アジアの家賃は安いというイメージが定着していますが、現在は開発が進んでいる都市部を中心に、年々家賃価格が上昇しています。

家賃収入が上昇していくことで、高い利回りが実現できるでしょう。

人口増加による経済成長

東南アジアの国々では、人口増加による経済成長が著しいのが特徴です。

人口が増加すると、不動産だけでなく食料品や日用品の需要が高まり、経済成長が起こりやすいからです。

国際連合のホームページに記載されている各国の人口増加率のデータによると、フィリピンの2005年の人口は8632.6万人でしたが、2020年には1億958.1万人まで上昇しています。

日本は2005年の人口が1億2832.6万人、2020年の人口が1億2647.6万人。

データと比較すると、増加率のスピードがいかに速いか分かるでしょう。

この人口増加が、東南アジアでの不動産投資において大きなメリットになっています。

東南アジアの不動産投資のデメリット

東南アジアでの不動産投資は、メリットばかりではありません。

東南アジアの不動産投資には、以下の3点のデメリットがあります。

・情報を集めるのが難しい
・法律や税制が変わりやすい
・大きなキャピタルゲインは狙えない

どれも不動産投資をするうえで重要な項目なので、正しく理解しておきましょう。

情報を集めるのが難しい

東南アジアの不動産投資は、情報収集が難しいです。

東南アジアの不動産を購入する際は、不動産の価格や情報だけでなく、治安や周辺環境も考慮しなければいけません。

「安いと思って購入したけれど、治安が悪くて誰も入居してくれなかった」と、なってしまってはただの負債となってしまいます。

また、管理を任せる際にも業者選びも難しいです。

悪質な業者を選んでしまうと、管理をしてくれないうえに高い管理費用を請求されてしまう可能性もあるので注意しましょう。

法律や税制が変わりやすい

東南アジアの国々は、経済成長をしている発展途上国です。

経済成長をしている国では、政府や国民の動向が変わりやすく、法律や税制の変化も大きいという特徴があります。

法律や税制が変わると、カントリーリスクの可能性が高くなるので、注意しなければいけません。

こまめに国の情報を確認しておかなければ、大きな失敗につながってしまうでしょう。

カントリーリスクとは？

カントリーリスクとは、政府や経済の影響によって投資した不動産の収益を確保できなくなるリスクのことです。

不動産投資において、税制の変更や法律の変化は無関係ではありません。

東南アジアの国の中には、現在でも海外の不動産投資を規制する国や地域があります。

その流れが今後加速する可能性が十分にあることを考慮しておかなければいけません。

不動産投資は長く運用していくことを前提としているので、途中で不動産の維持ができなくなる可能性がゼロではないのが懸念事項と言えるでしょう。

大きなキャピタルゲインは狙えない

東南アジアではキャピタルゲインは狙えますが、日本のバブル期のような大きなキャピタルゲインは見込めません。

かつての日本では、1年で不動産価格が倍近くに跳ね上がる時代がありました。

しかし、東南アジアでは前述ほどのキャピタルゲインは見込めないのが現状です。

東南アジアの不動産投資では、どんなに高くても1年で10%程度の上昇が限界となっています。

東南アジアの経済成長は、貧富の差が激しく国全体が豊かになっているわけではありません。

バブル期の日本の高度経済成長との違いは、この貧富の差です。

今後の東南アジアのキャピタルゲインは、貧富の格差がどこまで是正されるかで変わってくるでしょう。

東南アジアの不動産投資先を決めるポイント

東南アジアで不動産投資先を決めるために、以下の4点をチェックしておきましょう。

• 人口推移
• GDP成長率
• 利回り
• 不動産価格

それぞれが、なぜ重要なのか具体的に解説します。

人口推移

不動産投資先を決める際には、その国の人口推移をチェックしてください。

人口が増加している国は継続的に不動産の需要があるので、不動産の価値も高まる可能性が高いからです。

人口に対して不動産の供給が足りなければ、必然的に不動産の価値は上昇します。

人口が増加している国では、大きなキャピタルゲインを狙えるチャンスが増えるでしょう。

以上を踏まえて、人口が増加している国は不動産投資先として適していると言えます。

GDP成長率

GDP成長率が高い国は、経済が成長している最中なので、不動産投資先としておすすめです。

GDP成長率とは、その国の中で生まれた財産とサービスの価値を数値化した指標になります。

世界銀行のデータによると、東南アジアの中でも特にベトナムとカンボジアのGDP成長率は7%を超えていました。

これだけGDP成長率が高い国で不動産投資を始めると、後に大きなキャピタルゲインが見込める可能性が高くなります。

利回り

不動産投資では利回りも重要です。

東南アジアで不動産投資先を選ぶ際には、この利回りも考慮しましょう。

「Global Property Guide」が調査した世界の平均国別利回りによると、日本の利回りは2.66%でした。

しかし、フィリピンは6%超え、カンボジアとタイは5%超えと高い平均利回りになっています。

利回りは安定した収益の獲得に欠かせない要素です。

東南アジアで不動産投資先を選ぶ際は、この利回りが高い国をチェックしてみてください。

不動産価格

不動産投資のリスクを抑えるためには、不動産価格が安い国を選ぶことが重要です。

安く不動産を購入できれば、借入額が少なくなるので少ない利回りでも収益が得られます。

finderが調査した「Cost of a city centre flat around the world」によると、日本で39万1000ポンドだった不動産の条件が、フィリピンでは9万2000ポンド、マレーシアでは9万7000ポンドで購入できると記載されていました。

東南アジアで不動産投資先を選ぶ際には、不動産価格が安い国を狙ってみてください。

東南アジア各国の特徴

東南アジア各国の特徴を紹介します。

東南アジアと一言でいっても、いくつもの国があるので、どこの国を選ぶべきかわかりませんよね。

東南アジアには以下のような国があります。

• タイ
• フィリピン
• ベトナム
• マレーシア
• カンボジア

どの国で不動産投資をおこなうかの判断材料になるので、チェックしておきましょう。

タイ

タイは東南アジアのなかでも、比較的日本と接点が多い国です。

タイは日系企業が多く進出しており、日本人の住居者も多くなっています。

とくに首都のバンコクは有名で、バンコクへ旅行に行く日本人も多いでしょう。

経済成長が続いている国なので、不動産投資しやすい国です。

首都	バンコク
日本との時差	約-2時間
人口推移率	0.25%
GDP成長率	2.40%
利回り	5.13%
平均不動産価格	9万2,000ポンド

タイの不動産投資メリット・デメリット

タイでは、日系企業が多く進出していて日本人が多く生活しているのが特徴です。

外務省が発表した2018年の「海外在留邦人数調査統計」では、タイは全世界で4位、東南アジアでは1位になっています。

タイは、東南アジアの国の中でも日本人向けの賃貸需要が多いので、安定した利回りが期待できるでしょう。

タイの不動産投資のデメリットは、軍事面と政治面で不安定な点です。

タイは経済成長を続けている国なので、国王が交代すると法律や軍の体制などが大きく変わる可能性があります。

不動産投資は長期目線でおこなうものなので、国の体制が変わる可能性があることが懸念事項と言えるでしょう。

タイで不動産投資する上での注意すべき法制度

タイで不動産投資をする上で知っておくべき、気を付けておきべき法制度は2つです。

• コンドミニアム法
• 土地法

コンドミニアム法は、外国人がコンドミニアムを所有する際に、その棟全体の49%のユニット面積しか所有できないという法律です。

この法律によって、タイで不動産投資をおこなう際は、コンドミニアムを1棟所有することはできません。

また、土地法で外国人が不動産投資をおこなう際には、4,000万バーツ(2020年12月現在で1億3,880万円)以上の投資資金を持ち込まないと土地の所有が認められません。

4,000万バーツで所有できる土地は、1,600平方メートルまでです。

フィリピン

フィリピンは、今後大きく期待できる国です。

GDP成長率と利回り共に非常に高くなっています。

日本との時差も約-1時間なので、日本人でも暮らしやすいでしょう。

ただし外国人では土地を購入できない法制度になっているので、気軽に不動産投資しにくい国ともいえます。

首都	マニラ
日本との時差	約-1時間
人口推移率	1.35%
GDP成長率	6%
利回り	6.13%
平均不動産価格	9万2,000ポンド

フィリピンの不動産投資メリット・デメリット

フィリピンの不動産投資では、6.13%という高い利回りが特徴です。

利回りが高いので、不動産投資で安定した収益を得やすいのがフィリピンのメリット。

GDP成長率も6%と東南アジアの国の中でも高いので、キャピタルゲインも十分に狙えます。

その一方で、フィリピンでは竣工リスクが存在します。

竣工リスクとは、建設中の建物が完成しないまま放置されてしまう状態のことです。

事前に購入しても建物が完成しないままでは収益が得られないので、竣工リスクには注意しましょう。

フィリピンで不動産投資する上での注意すべき法制度

フィリピンで不動産投資をする上で知っておくべき、気を付けておきべき法制度は2つです。

• コンドミニアム法
• 外国人は土地購入ができない

フィリピンでは、外国人が所有するコンドミニアムのユニット数は、コンドミニアム全体の40%未満までと決まっているので忘れないでください。

また、フィリピンでは、フィリピン国籍を持っていない外国人は土地が購入できない決まりになっています。

土地の購入を検討したい方は、現地のコネクションが必要でしょう。

ベトナム

ベトナムは不動産の購入がしやすい国です。

他国のように外国人で土地が所有できないといったデメリットがありません。

しかし、通貨の持ち出し規制があるので、デメリットをしっかり理解しておきましょう。

GDP成長率は高いので、今後に期待できます。

首都	ハノイ
日本との時差	約-2時間
人口推移率	0.91%
GDP成長率	7%
利回り	4.33%
平均不動産価格	10万2,000ポンド

ベトナムの不動産投資メリット・デメリット

ベトナムでの不動産投資では、土地を含めた不動産の所有ができます。

外国人に土地の購入を制限する国が多い中で、ベトナムは不動産の購入がしやすい国だと言えるでしょう。

不動産の価格が安いのも大きなメリットです。

ただ、現地でローンを組む際は注意が必要。

ベトナムは金利が10%という高金利になっているので、不動産価格が安くても結果的に高い借入になってしまう可能性があります。

ベトナムで不動産投資する上での注意すべき法制度

ベトナムで不動産投資をする上で知っておくべき、気を付けておきべき法制度は2つです。

• 通貨の持ち出し規制
• 不動産の所有年数

ベトナムでは、通貨を海外に持ち出す際に規制があるので、自国へ送金ができないかもしれません。

日本から不動産投資を考えている方は、通貨の持ち出しの対策が必要でしょう。

また、ベトナムの不動産は所有年数が50年までと決まっています。

不動産の購入の際は、運用プランを入念に決めておかないと途中で不動産を手放さなければいけない事態になるかもしれません。

マレーシア

マレーシアは経済が安定した国です。

さまざまな国からの人気も高いため、今後大きな期待ができるでしょう。

ただし、マレーシアの不動産投資はデメリットが多いです。

デメリットを理解した上で不動産投資を行ってください。

首都	クアラルンプール
日本との時差	約-1時間
人口推移率	1.3%
GDP成長率	4.3%
利回り	3.72%
平均不動産価格	9万7,000ポンド

マレーシアの不動産投資メリット・デメリット

マレーシアは、安定した経済成長が特徴です。

ロングステイ財団が調査した「移住したい国ランキング」では、13年に渡って1位を獲得しているほどの人気の国になっています。

世界中から人が集まってきていることも影響して、着実に経済成長しているのが魅力ですね。

しかし、マレーシアでは購入できる不動産価格の下限が設けられています。

外国人は、100万マレーシア・リンギット(約2,6000万円)以下の不動産は購入できないので不動産選びは慎重におこなってください。

マレーシアで不動産投資する上での注意すべき法制度

マレーシアで不動産投資をする上で知っておくべき、気を付けておきべき法制度は3つです。

• 土地所有権のエリア制限
• 不動産の所有の申請
• 土地の権利方法

マレーシアでは、スランゴール州だけは外国人が土地を所有できない決まりになっています。

不動産投資をおこなう際には、場所選びを間違えないようにしてください。

また、不動産の売買契約を結んだら管轄のエリアに申請をおこなう必要があります。

認可が降りるまでに3ヶ月程度かかることもあるので、不動産投資の計画を立てる際に考慮しましょう。

土地の権利では、永久的に所有できる「フリーホールド」と一定期間借りられる「リースホールド」があります。

リースホールドの年数は、30年、60年、99年から選べて、さらに更新が可能なので実質的には半永久的に土地の所有が可能です。

カンボジア

カンボジアは今後の期待が大きい国です。

GDP成長率が7.1%と、大きな数字が出ています。

人口推移もそこまでではありませんが、着実の伸びているので、今後更なる発展を見込めるでしょう。

ただし、他国にはないちょっと変わったデメリットがあるので、リスクもしっかり理解しておいてください。

首都	プノンペン
日本との時差	約-2時間
人口推移率	1.41%
GDP成長率	7.1%
利回り	5.33%
平均不動産価格	データなし

カンボジアの不動産投資メリット・デメリット

カンボジアは、GDP成長率7.1%という高い成長率が特徴です。

経済成長にともなって人口も右肩上がりになっているので、今後も更なる発展が期待できるでしょう。

経済が成長するにつれて不動産価格も上昇しやすくなるので、大きなキャピタルゲインが期待できます。

一方で、カンボジアでは、竣工リスクと外国人が土地を購入できない点が懸念事項です。

戸建てやアパートの不動産投資を検討している方にとっては、カンボジアは不動産投資先としては不向きだと言えます。

また、竣工リスクを避けるために、安心できる業者選びも大切です。

カンボジアで不動産投資する上での注意すべき法制度

カンボジアで不動産投資をする上で知っておくべき、気を付けておきべき法制度は2つです。

• 土地の購入と所有が不可
• 2階より上だけ購入可能

カンボジアでは、外国人への土地の購入と所有が認められていません。

また、外国人は建物の2階より上しか購入できない決まりになっています。

他国にはない変わった制度ですが、不動産選びの際に1階を購入しないよう注意してください。

東南アジアでの不動産投資を考えてみよう

東南アジアでの不動産投資は、キャピタルゲインや高い利回りで収益が見込める投資先として注目を浴びています。

不動産投資先を決める際には、人口の推移やGDP成長率を含めた国の成長をチェックしましょう。

それぞれの国によっては外国人は土地を所有できないなどの法律があるので、本記事を参考に法制度なども調べておいてください。