【初心者向け】不動産投資の始め方を5ステップに分けてご紹介!|メリット・デメリット、不動産投資の注意点も徹底解説!

外出自粛で家にいる時間も増える中で、新たに何かを始めようと思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで、「時間もあるし不動産を投資を始めたいけど、どうやって始めればいいのかわからない」という悩みを抱える方もいますよね。

不動産投資とは、やり方さえわかってしまえば、自分のお金を使うことなく、安定した収入を得れる投資手法の1つです。

この記事では、不動産投資を始める方法、不動産投資のメリット・デメリットや不動産投資の注意点について解説いたします。

それでは、不動産投資の基礎知識からみていきましょう!

 

不動産投資とは?

不動産

不動産投資とは、マンションやアパートなどをローンを組んで買い上げ、その一室を賃貸として貸し出すことで家賃収入を得る投資手法です。

不動産投資の利益を得る手法は2種類あります。上記で説明したような買い上げた不動産の一室を貸すことで家賃収入を得る手法をインカムゲインと呼び、買い上げた不動産を売却して得る利益をキャピタルゲインと呼びます。

近年で主流になっているのは、家賃収入を得ることで毎月の安定した収入でできるインカムゲインという手法です。

ところで、投資というと、株やFXなどのワードも聞きますよね。不動産投資とは何が異なるのでしょうか。

不動産投資と株・FXとの違い

不動産投資と株・FXの違いは、その投資金に対するリスクとリターンの関係にあります。

不動産投資は、ミドルリスクミドルリターンの投資手法で、わかりやすく言えば、ぼちぼち危険でぼちぼち収益を得れる手法ということです。それは言い換えれば、リスクが少なく毎月安定した収益を得れる投資手法とも言い換えることができます。

FXや株の投資はハイリスクハイリターンの投資手法と呼ばれていて、極貧か億万長者かのどちらかであると言えばわかりやすいでしょうか。

また、不動産投資は「不動産の物件」という現物を持つ投資手法なので、地震や火災に対するリスクはあります。しかし、最悪はその物件自体を売却してしまえば、自分の損失を最小限に済ませることができるため、実は初心者に手の出しやすい投資手法の1つになっています。

 

不動産投資の始め方を5STEPで解説

不動産投資

初心者が不動産投資の始め方を学ぶ上で、まず最初のゴールは「不動産を所得すること」です。

この項では、不動産投資の始め方を5つのSTEPで解説していきます。

下記、5STEPが不動産投資の始め方の流れです。

  1. 不動産投資に関する情報を収集する
  2. 不動産のエリア・物件を選ぶ
  3. 収支のシミュレーションを行う
  4. 不動産の投資ローンの事前審査
  5. 売り手との交渉後、契約手続きを行う

では、それぞれ1つずつみていきましょう!

 

①不動産投資に関する情報を収集する

まず初めに、不動産投資に関する情報を収集しましょう。

調べる項目としては、不動産の投資スタイルや、現在の不動産の相場価格など、各不動産会社の特徴も調べておいた方が得策でしょう。

なぜ、1番初めに情報収集から入るかというと、何も不動産投資に関する初期知識がない状態で行くと、不動産会社の言い分を鵜呑みにしなければならなくなってしまうからです。その状態では、全て不動産会社の有利になるように話が運び、無駄に高額な不動産を摑まされてしまう可能性があります。

最近では、不動産投資に関する情報はほとんどWEBを通じて学ぶことができますが、不動産投資に関する書籍を購入して勉強をするならば、2-3冊はチェックしましょう。セミナーに関しても、3社以上は受講するようにしてください。

なぜなら、それぞれの講義で言っていることのいいとこ取りをし、投資を行うアウトプットをした方が良い結果が出るからです。

様々な媒体から得られる情報を立体的に組み合わせて情報の信憑生を確かめるようにしましょう。

 

②不動産のエリア・物件を選ぶ

不動産投資

不動産投資を行う上で重視をして欲しいのは「エリア選び」です。新築の綺麗な物件を仕入れたとしても、物件の立地するエリアが不便な場所や、人口が少ない小さなエリアである場合は、入居者が少なくなり、空き部屋が出てしまうリスクがあります。

物件を購入してからローンを返済し終わるまで大方15年ほどかかりますが、もし万が一途中で物件を購入したエリアの価値が下落すると、入居者が寄り付かなくなり、家賃収入でローンを返済するという計画が頓挫してしまう可能性があります。

そのようなリスクを避けるために、不動産を購入するエリアの下調べは入念に行なって下さい。その際に、「この先このエリアの価値が上昇するかどうか」という観点から情報を収集するのも良いでしょう。例えば、都市の再開発が進む日本橋や渋谷などのエリアは、これから先もエリアの価値が期待できるエリアであると言われています。

そして、エリアを決めたあとは物件を選びます。物件選びには様々なコツがありますが、何よりも現地に赴いて「生活者」の気持ちになることが大切です。生活者の気持ちになって、周囲環境はうるさくないか、買い物には困らないか、駅から近いか、などを実際に感じながら選んでみましょう。

また、中古物件と新築物件で悩む場合は、困ったら投資リスクの少ない中古物件を選ぶようにしましょう。しかし、あまりにも内装が汚いと、リフォーム費用が加わり、結局は新築を購入した方が安かったという場合も少なくないため、注意しておいて下さい。

 

③収支のシミュレーションを行う

以上のように不動産のエリアと物件を精査し、希望通りの物件を仕入れたあとは、収支のシミュレーションを行います。

大手の不動産会社と契約をしている場合は、不動産会社側で収支のシミュレーションを行ってくれる場合がほとんどですが、その収支表を盲目的に信じてはいけません。確認の意味も込めて、一度は自分で収支のシミュレーションを行うようにしましょう。

 

例えば、もし不動産会社の作成した収支シミュレーションが家賃収入、ローン、初期費用、売却時の金額だけで構成されているケースです。

この場合は、以下の項目も含んでシミュレーションを行いましょう。

  • 家賃の下落率
  • 毎年の固定資産税
  • 確定申告の外注費
  • 退去時の修繕費
  • 売却譲渡勢
  • 売却時の仲介会社の手数料

それぞれがどれほどの価格になるかは物件の状態や業者によって異なりますが、下手すると数百万円の違いが出てくることも往々にしてあります。

不動産会社の収支シミュレーションは鵜呑みにするのではなく、一度自分でExcelなどを用いて計算してみましょう。

 

④不動産の投資ローンの事前審査

不動産投資

収支のシミュレーションも行い、物件の購入の意思が固まったら、次に不動産投資ローンの審査を受ける必要があります。

審査自体は、サラリーマンとして一般的な給与をもらっている方ならば落ちる心配はないでしょう。有名な上場企業で働いている場合は、返済能力が高いと判断されて、良い条件でローンを組めることもあります。

2021年現在では、金利相場は新築マンションの場合は1.5-3.0%程度、支払い期間は35年ほどを想定しておくと良いでしょう。

しかし、他の車のローンやキャッシング、消費者金融などでの借り入れ記録があると、融資の条件が厳しくなる可能性があります。もし、金融事故を起こした背景がある場合は、融資それ自体が受けられない可能性もありますので、一度金融機関に確認を取るようにしましょう。

 

⑤売り手との交渉後、契約手続きを行う

最後に、売り手との交渉を終えた後に、契約手続きを行い、引き渡しが行われれば終了です。

売り手との交渉では、値引きを狙いましょう。コツとしては、あまりガツガツと買いたいという姿勢を見せないことです。例えば、2%の割引を狙っているときに、「他者と比べると少し割高なので、5%の値引きで即決させていただこうと思っています」と言った後に、相手が渋ったときに、「5%は難しいですが、2-3%なら大丈夫ですよ」と折れてくれる可能性があります。

もちろんここで、快く5%の割引で受け入れてくれる場合もありますが、想定よりもあっさりと割引を受けれられたときは、何か見落としてない住宅の欠陥がないかどうか改めて確認する癖をつけましょう。

これで売り手との交渉が成立した後に、契約手続きを行います。ここで不動産投資ローンが降りなかった場合に備えて「ローン特約」を盛り込んでおくことが一般的です。ローン特約がないと、万が一不動産投資ローンが降りなかった場合も購入しなくてはいけなくなり、大きなリスクを抱えてしまいます。

購入後に何か物件に問題が起きた場合を想定して、修繕費用を補償する「瑕疵担保責任」という項目も大切になります。新築の住宅だと売主に10年間の瑕疵担保責任が付いている場合が多いです。中古の場合は物件によって様々になります。

契約書のチェックが面倒な方は、弁護士や司法書士の方に外注してチェックをお願いしましょう。

晴れて物件の受け渡しが終われば物件の購入は終了です。司法書士による登記手続きには実印と印鑑と住民票が必要になるため、用意しておきましょう。

 

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資

不動産投資は初心者でも安定した収入を得れるようになる可能性のある投資手法ですが、多くのメリットとデメリットがあります。

この項では、不動産投資のメリットとデメリットに焦点を当ててみてみましょう。

 

不動産投資のメリット

まず初めに不動産投資のメリットは以下の3つです。

  1. 安定した収入が得れる
  2. 売却益を得れる
  3. 資金調達が容易

では、1つずつチェックしていきましょう!

 

①安定した収入が得られる

不動産投資を行い、不動産の部屋が全て埋まり、満室になれば安定した収入を得られます。

この入居者が退去するまでは収入が途絶えないため、一般的に2-3年は安定して利益を得れるでしょう。

 

②売却益を狙える

日本経済がインフレに進むことで、物価や地価も上がり、売却益を狙える場合があります。

これをキャピタルゲインと言いますが、わざと地価が安い物件を購入し、将来的に地価が上昇するのを待つ手法もあるほどです。

この場合は、何かしらのエビデンスから将来的に地価が上がる想像がつく物件を購入しないと、投資損になる可能性があるので要注意ですね。

 

③資金調達が容易

不動産投資の場合は、一般的なサラリーマンであれば不動産投資ローンを借り入れることで不動産投資が可能です。

また、もうすでに家賃収入を得ている場合は、その家賃収入を投資資金へと回すことで、リスクなく投資を運用することが可能になります。

不動産投資は資金調達が他の投資よりも容易なことを押さえておきましょう。

 

不動産投資のデメリット

不動産投資

もちろんメリットだけではなく、不動産投資にはいくつかのデメリットもあります。

不動産投資のデメリットは次の3つです。

  1. 空室のリスク
  2. 資産価値下落のリスク
  3. 災害のリスク

では、それぞれ1つずつみていきましょう!

 

①空室のリスク

不動産に入居者が集まらなくて、当初の予定よりも家賃収入を得れないことを空室リスクと言います。

マーケターに依頼することで、どのような集客プランが良いのか相談することや、入居条件を緩めることにより解消できる場合があります。

入居者が集まらない場合は、周囲の競合の物件にはどのようなものがあるのか、から精査していくようにしましょう。

 

②資産価値下落のリスク

日本経済が落ち込み、デフレ不況に陥ることで、地価が下落し、不動産の価値も下落してしまうことが考えられます。

これは地価の下がらないエリアを分析するか、マーケティング分析により購入時期を考えることで、リスクを軽減可能です。

 

③災害のリスク

これは、保有している不動産が火事、地震、台風などの災害でダメージを受けてしまうリスクのことです。

そもそも物件を選ぶときに、地盤が強い土地などを選ぶことで地震のリスクを軽減できたりということはあります。ですが、その他の災害リスクも心配な場合は火災保険など各種保険に加入しておくようにしましょう。

火災リスクを避けたい場合は、木造建築は選ばないようにすると良いでしょう。

 

初心者が不動産投資をやる際の5つの注意点

不動産投資

あなたは不動産投資をやる際に「何に気をつけたら良いかわからない」と思うことはありませんか?

この項では、初心者が不動産投資をやる際に気をつける注意点について、5つのポイントに分けて解説します。

初心者が不動産投資をやる際の注意点は、次の5つです。

  1. 信用できる不動産会社を選ぶ
  2. 物件の印象ではなく「データ」で判別する
  3. 極端に低金利な住宅ローンには用心する
  4. 購入した物件を最終的にどうするのか考える
  5. 不動産投資で生まれた収支の一部は貯蓄する

では、1つずつ確認していきましょう!

 

①信用できる不動産会社を選ぶ

初心者の方が不動産投資を行う場合は、名の知れた有名な不動産会社を選ぶようにしましょう。

また、出来れば2-3社を並行してやり取りをすることをおすすめしています。なぜなら、他社と比べてどの会社が1番条件が良いか精査しながら会社選びを行うことで、自分の利益を最大化できるからです。

もし、A社で不審に思う点があれば、B社の担当の方に相談すれば、その不審に思う内容を多角的な視野で考えることができます。デヴェロッパーの営業トークに踊らされて物件を掴むこともなくなりますね。

 

②物件の印象ではなく「データ」で判別する

不動産投資

物件は内装の印象で「この物件いいな!」と思う感覚的に決めるのではなくて、周囲の物件との家賃バランスや、環境音の問題、利便性の問題などを込み込みで考慮して考えるようにしましょう。

新築の物件は内装も綺麗で人は集まりやすいですが、20年も経てば相当便利な立地でないとその物件を選ぶ人はいなくなってしまうでしょう。

あくまでも生活者の目線になって、データを元に良い物件を探すようすると良いです。

 

③極端に低金利な住宅ローンには用心する

近年では極端に低金利でお得な住宅ローンが横行しています。

大抵そのような住宅ローンはどこだかわからないような会社が運営しているため、ポイント①でご紹介したルールを遵守していただければ心配はありませんが、もう一度触れておきましょう。

住宅ローンを用いて投資用の不動産を購入することは違法行為です。

金融機関に違法行為がバレた場合は、ローンの一括返還を求められ、前科持ちの犯罪者になってしまいます。

そういった不正融資の誘いには決して乗らないようにしましょう。

 

④購入した物件を最終的にどうするのか考える

不動産投資

購入した物件を持ち続けるのか、売却して利益を出すのかを初めに考えておくようにしましょう。

持ち続けるのであれば、ランニングコストの問題など、主に修繕費がかかるので、その点に注意が必要になります。

もし仮に売却を考えている場合は、「物件の法定耐用年数」と「周辺地域の路線価の推移」は調べておくことが必要です。

  • 法定耐用年数=減価償却費の算定基準として定められているもの
  • 路線価=相続、遺贈又は贈与により所得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用されるもの

これらは政府が定めた「土地」と「物件」の評価基準です。評価基準が高いほど高く売れますし、低いほど売ると値段は低くなります。

実際には、もし売却を考えている場合は周囲のマンションの過去の売買実績を調べておくようにしましょう。

 

⑤不動産投資で生まれた収支の一部は貯蓄する

不動産投資は、家賃収入とローン返済、諸々の経費を合わせて、その差額を利益とする投資手法です。

長期で不動産投資を行なっていくと、急な自然災害や住民のトラブルにより物件にダメージが入ることが考えられます。その場合には、物件の修繕費が必要になりますので、不動産投資で生まれた収支の一部は貯蓄しておくようにしましょう、

貯蓄をしておくことで、万が一の事態にもすぐに対応でき、不動産価値を維持することができます。

もし、修繕しなければ入居者が集まらず、最悪の場合は破産してしまうことも考えらる事案です。要確認ですね。

 

不動産投資では情報収集を大切にしよう!

不動産投資

本記事では、不動産投資の始め方について、メリットやデメリット、注意点にも触れながら解説をしてきました。

この記事を通して伝えたいことは、不動産投資では情報収集を大切にしよう、ということです。

不動産投資が初心者の方にとってそれほど難しい手法ではないことはご理解いただけたと思いますが、情報収集を怠るだけで気づかぬうちに損をしていることも考えられます。

今の時代はWEBでも様々な情報収集ができるので、気になることは全て調べておくようにしましょう。

あなたが不動産投資で成功することを祈っています!

 

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