- 2021/1/27
- 不動産知識
【初心者必見！】不動産投資のメリット・デメリットとは？｜知っておきたい基礎知識も解説！
何かの拍子に投資に興味を持った方の中には「不動産投資」と言う言葉を聞いたことのある方も多いのではないでしょうか。
不動産投資とは、他の株やFXなどの投資手法とは異なり、上手に運用できれば安定した収益を上げられる投資手法の1つになります。しかし、「不動産投資は難しいもの」という先入観から手を出すことを諦めてしまう方が多いことも事実です。
この記事では、不動産投資の基礎知識や不動産投資のメリット・デメリット、さらに不動産投資を成功させるコツについてご紹介します。
それではまず初めに、不動産投資の基礎知識からみていきましょう！
不動産投資は大きく2種類に分かれる
そもそも不動産投資とは、自分で不動産会社から不動産を購入した後に、第三者に部屋を貸し出すことで、その家賃を利益とする投資手法のことです。
簡単に言えば、自分がそのマンションかアパートの大家さんになるイメージと捉えるとわかりやすいでしょう。自分が部屋探しをする際を想像していただけるとわかりやすいですが、駅近の物件や、住みやすい街ランキングなどに掲載されている街の物件は収益性が高いと言えます。
その不動産投資の手法は、大きく分けて2通りの手法に分かれます。
それは、「一棟買い投資」と「ワンルーム投資」です。
以下、2通りの不動産投資手法を詳しく掘り下げてみましょう。
一棟買い投資
一棟買い投資とは、戸建ての住宅や集合住宅を一棟丸々購入し、第三者に貸し出すことで収入を得る投資手法です。
マンションやアパートなどの一棟を丸々購入しなければならないため、初期投資はかなりの費用がかかりますが、その分多くの家賃収入を得れます。
ハイリスクハイリターンの手法ですが、手持ちの投資資金に余裕がある場合は、将来的な収益の期待ができる一棟買い投資をおすすめします。
ワンルーム投資
ワンルーム投資とは、分譲マンションの一室を購入し、その部屋を第三者に貸し出す投資手法です。
一棟買い投資との違いは、マンションを丸ごと購入するのか、一室だけ購入するのかの違いになります。一室のみを購入すれば良いため、初期投資は一棟買い投資よりも格段に安く済ませることができます。
しかし、マンションの一室分の家賃収入しか得れないため、一気に大きな儲けを得ることは難しいです。
不動産投資の6つのメリット
不動産投資には、色々なメリットがありますが、ポイントとなる6つの項目をチェックしてみましょう。どれも株やFXなどとは異なり、不動産投資ならではのメリットなので、FXなどの投資をやったことがある方もきちんと確認してみてくださいね。
不動産投資のメリットは、以下の6つです。
- 安定した収入源になる
- 自分の手持ちのお金を使う必要がない
- 老後の備えになる
- 生命保険として活用可能
- ミドルリスク・ミドルリターンの投資手法
- 節税効果を得れる場合がある
では、それぞれ1つずつチェックしていきましょう！
①安定した収入源になる
不動産投資の中でも主に一棟買い投資を行うことで、安定した収入源にすることができます。
もちろん不動産を購入した直後は、家賃収入はローン返済に当てるのが一般的ではありますが、ローン返済後は家賃収入が丸々収入源になります。
日本の不動産投資の利回りは大方4%以上であるというデータも日本不動産研究所から2019年に発表されており、不動産投資も堅実な給与収入の1つとなっていることがわかりますね。
例えば、部屋が30室ある月8万円のアパートを経営する場合は、満室の時に30×8で1ヶ月に240万円の収入を得られます。そこから雑費や経費やローンなど様々な金額は引かれていきますが、チャレンジしてみる価値はあるでしょう。
②自分の手持ちのお金を使う必要がない
不動産投資を行う場合は、不動産投資ローンを利用することができるため、自分の手持ちのお金を利用して投資をする必要はありません。
事前の計画を綿密に立てることで、ある程度の収益を予測しながらローンを返していくことも可能です。
物件の価格や家賃収入にもよりますが、大体は10-15年単位でローンを返していくことを考慮しながら不動産投資を行う必要があります。時間もお金もかなりかかる方法ではあるため、難しそうと思いがちですが、安定した不労所得となり得ることを考えると投資するのも1つの選択肢となりますね。
③老後の備えになる
最近の日本の政治事情を考えると、今の若者は将来年金を受給できる確証はないと言われています。その場合に、将来のことや老後も生活水準を下げたくないということを考慮すると、何か老後の備えになるような貯蓄や財産を持っているに越したことはありませんね。
もしあなたがが早くのうちに不動産投資に手を出していれば、今はもっと裕福な生活ができたのにと思う日が来るかもしれません。不動産投資ローンを完済してしまえば、毎月の家賃収入は私的年金の上位互換となり得るのです。
ある程度の軍資金がある場合は、老後の備えの1つとして、検討する余地はあるのではないでしょうか。
④生命保険として活用可能
不動産投資をするときは、基本的に団体信用生命保険への加入が義務付けられています。
この団体信用指名保険ですが、もしローンを借りた張本人が死亡・勤務不可能なほどの重度障害になってしまった場合に、家族にローンの支払いがいかない様にローンの残債が免除される保険のことを言います。
この場合にも、不動産は手元に残るため、その不動産を売却することで生命保険代わりとして活用することもできますし、引き続き家賃収入を得続けることも可能です。
⑤ミドルリスク・ミドルリターンの投資手法
不動産投資は、FXや株などの投資とは異なり、初期投資が少なくても毎月の家賃という利益を得ることができます。
他の投資と比べると値動きも非常に穏やかで、しかも現物を用いた投資手法なので、最悪は物件を売却することで資産がゼロになる可能性は極めて少ないです。
数百万円という大金を要するが、一瞬で0円になりかねないFX投資などと比べると、比較的慎重な方向けの投資手法と言えるでしょう。
⑥節税効果を得られる場合がある
もし、不動産投資を行なっていて、不動産所得がマイナスとなった場合は、他の所得との黒字分と帳尻を合わせる損益通算が適用されます。
また、不動産投資を続けていると、キャッシュフローが黒字のまま帳簿上ではマイナスとなることがあり得ます。これは減価償却をしているからです。
そのため、結果的に節税効果を得れる場合があることを押さえておきましょう。
しかし、節税効果が得れるといってもその場合は不動産投資自体が赤字であることがほとんどなので、結果的に損をしています。節税目的で不動産投資を行うことはおすすめしません。
不動産投資の6つのデメリット
ここまでは不動産投資のメリットについてみてきました。
以下の項目では、不動産投資をする予定の人は知っておくべきデメリットをみていきましょう。
不動産投資のデメリットは次の6つです。
- 災害や事故などのリスクがある
- 空室のまま収入が得られないリスクがある
- デフレや金利が上昇するリスクがある
- 不動産資産は流動性が低い
- 割高な物件を購入してしまう可能性がある
- 不動産売買の手続きが面倒
以上、それぞれ1つずつみていきましょう！
①災害や事故などのリスクがある
不動産経営を行なっていく上でのリスクとして、火災や地震、台風などで物件に被害が出ることが考えられます。
このリスクを回避するために大切なことは「火災保険や地震保険などに加入しておくこと」ですが、そもそもの保険のコストが高くなってしまうことも考えられますので、物件を購入する時点で地盤が強い土地や鉄骨の住宅を選ぶなど、リスクマネジメントをしておくことをおすすめします。
物件を購入するエリアの過去の災害情報をデータでみて、分析をするのも1つの方法でしょう。
②空室のまま収入が得られないリスクがある
不動産投資をする上で1番恐れなければいけないリスクは、「空室リスク」です。
物件を購入して貸し出しを行なっても、部屋に住民が集まらなければオーナーは家賃収入を得ることはできません。そのため、不動産経営を行う上では、できるだけ物件の空室を発生させない様にマネジメントすることが大切になります。
この空室リスクに対処する方法は大きく分けて3つあります。
- 空室を発生させない様な条件の良い物件を選ぶ
- 周囲の競合物件に対して魅力を引き上げる
- サブリースを利用する
以上の3つが不動産の空室リスクに対処できる3つの手法です。
サブリースという言葉に馴染みがない方も多いかもしれませんが、賃貸管理会社が部屋を賃料の90-95%程度で借りることで、オーナーの空室リスクをゼロにするという契約のことを言います。
しかし、その契約内容は要確認が必要です。例えば、契約開始から半年間は賃料が発生しないなどの契約が文面に込められていては、オーナー側の損となってしまいます。どのような契約をしているのか必ず確認をする様にしましょう。
他の２つに関しては、駅近の新築など人気の物件を選ぶだとか、周囲の物件に対して賃料を下げるだとか、戦略をこなしながら行う必要があります。
③デフレや金利が上昇するリスクがある
不動産投資のメリットは、不動産は物価にに連動して値動きするため、インフレに強いという話がよく言われます。しかし、それは逆に考えれば、物価が下がれば不動産の価値も下がってしまうため、デフレに弱いということもできますね。
現在の日本は歴史的な低金利時代と呼ばれています。そのため、今後は何処かのタイミングで金利がグンッと上昇する可能性も秘めているため、注意が必要です。
もし万が一、金利が上昇してしまう事態になった場合、変動金利の不動産投資ローンを組んでいるときに、返済金額が増えてしまう事態になりかねません。そこで、今後の金利上昇が怖い場合は、不動産投資ローンを組むときに固定金利性にするようにしましょう。そうしておけば、金利上昇を恐れることはなくなります。
しかし、大前提として途中で急に返済金額が上昇しても良いように、豊富な資金を用意しておくのが不動産投資に限らず投資の鉄則です。急な出費に頭を悩ませることのない様に、きちんと将来計画をして不動産投資を行う様にしてください。
④不動産資産は流動性が低い
不動産の資産は、他の投資商品と比べると、商品の流動性が低いと言えます。そのため、すぐに現金が欲しいというときに、不動産を即時現金化することができないため、その点に注意が必要です。
現金化のスピードを早くしたい場合は、市場取引の多い物件を選択するべきですが、やはり今は東京一極集中の時代で、首都圏の物件は市場取引が非常に多くなっています。
物件の売り出し価格が適正に設定されていれば、1ヶ月-2ヶ月以内には現金化を行える婆がほとんどですので、流動性の低さを気にする方は都心の物件を購入すると良いでしょう。
⑤割高な物件を購入してしまう可能性がある
不動産の資産価値は常に値動きしているため、たまたま値段が高い時期に物件を購入してしまう可能性があります。
「今は安いけど、あとで価値が上がる物件」を購入した方が不動産投資として美味しいですよね。そう考えたときに、今後の物件需要が見込まれる不動産を購入することが投資成功のポイントとなります。
1つテクニックとしては、都市の再開発が進んでいるエリアなどは、商業施設などの開業に伴って周囲の不動産価値が上昇する可能性があります。そのような土地に狙いを絞って投資するのも良いでしょう。
⑥不動産売買の手続きが面倒
不動産売買は他の投資手法と比べると、格段に手続きが面倒です。
不動産会社と売買の契約を結んで、融資審査を行い、その後は移転登記や抵当権設定、確定申告など勉強しなければならないこともたくさん増えます。
この中の流れで何度も行政的な手続きが必要になるため、きちんとした書類を何枚も書き上げなければなりません。
それに加えて、不動産経営では毎月の家賃とランニングコストの収支を計算しながら、周囲の物件状況を観察して、日々思考を巡らすことが必要になります。
しかし、不動産会社関連の行政手続は行政書士の方に業務委託することも可能ですし、資金に余裕がある方は面倒な部分はアウトソーシングすると良いでしょう。
不動産投資は「自分の考えが明確な人」に向いている！
このようにメリットもデメリットもたくさんある不動産投資ですが、これは全ての人に向いている投資手法というわけではありません。
不動産投資はすなわち、「自分の考えが明確で、自分の決めたことに対してコツコツ地道な努力を続けられる人」に向いています。簡単な判別手法として、大学受験時代に目標の大学を設定してその大学に合格するための道を逆算して努力することのできた人などは不動産投資に非常に向いていると言えますね。
不動産投資用の物件を購入するためには、エージェントのいうことを丸呑みにするのではなく、自分で情報収集することが大切です。周囲の物件に対して、自分で資料請求をして、分析をして、過去の災害リスクなども調べる必要があるでしょう。
また、不動産の価値は日々の環境要因で変動していくため、世の中に対するアンテナもきちんと張っておく必要があります。「今後は自分はどのようにこの物件で収益を生むように運営していくべきか」という答えのない問いをずっと考え続けることが必要です。
ブレない自分の考えで、自分の道をコツコツ突き進める人は、不動産投資で成功することができるでしょう。
不動産投資を成功させるコツ
不動産投資のメリット・デメリット、不動産投資に向いている人まで解説しました。
最後に、「どうせ不動産投資をするなら成功したい」と考えるあなたに向けて、不動産投資を成功させるコツをご紹介します。
不動産投資を成功させるコツは次の2つです。
- 目指すゴールを明確にする
- セミナーに参加して担当者を見つける
では、それぞれ1つずつチェックしていきましょう！
目指すゴールを明確にする
これは不動産投資に限ることではありませんが、物事を成功へと導くためには「目指すゴールを明確にする」ことが大切です。
簡単な目標設定として、どれくらい稼ぎたいかの数値目標を設定すると良いでしょう。その金額を稼ぐためにはどうすればいいか逆算して戦略を考えて下さい。例えば、月10万円稼ぐという数値目標を設定した後は、その目標を達成するまで「決して諦めない気持ち」が何より重要になります。
これは人生を生きる上での座右の銘としても良いくらいのマインドセットだと思いますが、「継続することが何よりもの強さ」という信念です。
一回失敗したくらいでは諦めない、必ず成功するまで継続させる、そのような強い意志を持てる方に不動産投資をおすすめします。
セミナーに参加して頼れる担当者を見つける
上記ではかなり精神論のような論調で語ってしまいましたが、現実的には努力って結構難しいです。
努力をしても挫けそうなときに、あなたはセミナーに参加して頼れる担当者を見つけるようにして下さい。
自分でコツコツと本やWEBを利用して前提知識をつけるのは何より大切ですが、独学では限界がある場合もあるため、実際の経験者に肌感での不動産投資のコツを聞くと一気に自分の能力値が上がる場合があります。
そのため、不動産投資のセミナーなどには積極的に参加するようにして、その場で頼れる担当者も見つけてしまいましょう。
そのような人に出会えるまで、不動産投資を諦めないというのも、一種の成功の秘訣であります。
不動産投資は安定して収入を得れる投資の1つ！
本記事では、不動産投資の基礎知識やメリット、向いている人や成功のコツなど解説をしてきました。
何よりも押さえておいて欲しいのは、「不動産投資って意外と難しくない」ということです。
人々は難しそうだからと倦厭しているその時間に、不動産投資についての勉強を進め、実際に投資を始めてみて、成功を収める方も一定数います。
そこで、成功している人の共通点は「努力家」「不屈の精神がある」という点になります。
決して1回の失敗くらいでは折れず、成功に食らいつく人間は不動産投資でも成功確率が上がってくるでしょう。
あなたが、不動産投資で成功できることを祈っています！
