中古マンション投資のメリット・デメリットを徹底解説!|中古マンション投資の注意点と成功のポイント

中古マンション投資のメリットとデメリットをご存知ですか?

投資を成功させるためには、メリットとデメリットを正しく理解しておかなければいけません。

本記事では、「中古マンション投資のメリット・デメリット」について紹介します。

注意点も解説しているので、合わせてご覧ください。

中古マンションの利回り相場

中古マンションの利回り相場は、平均で4%〜7%です。

中古マンションの中には、10%を超えるようなマンションもあるのが魅力のひとつ。

投資対象を選定する上で、利回り相場が高いのは重要なポイントです。

新築マンションの利回り相場は平均4%程度なので、中古マンションの方が高いリターンが期待できるでしょう。

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資には以下のようなメリットがあります。

  • 購入価格が安い
  • 利回りが高い
  • 資産価値が大きく変化しない
  • 現地確認しやすい
  • 収入を想定しやすい
  • すでに入居者がいる
  • 初心者でも管理しやすい

それぞれのメリットが得られる理由や、具体的にどんな部分でメリットになるのか、具体的に解説します。

購入価格が安い

中古マンションは、新築マンションと比べて購入価格が安いのが特徴です。

新築では手に入らなかったマンションでも、中古マンションなら価格が安くなっているので購入のハードルが下がります。

初期投資が少ないので、初心者でもマンション投資に参入しやすいでしょう。

新築マンションを1つ購入するよりも、中古マンションを1つ購入して早いタイミングで次の中古マンションを購入した方が、資産形成のスピードが早くなります。

投資は小さく始めることが基本です。

マンション投資に興味がある方は、まずは中古マンション投資をおすすめします。

利回りが高い

中古マンション投資は、利回りが高いのが特徴です。

地域やマンションの築年数などで利回りは変わってきますが、平均4%〜7%という高い利回りが期待できます。

利回りの計算方法は、以下の通りです。

「年間家賃収入÷不動産の購入価格)×100」

同じ家賃収入でも、マンションの購入価格が安くなるほど利回りは高くなります。

そのため、新築マンションよりも中古マンションの方が利回りが高くなりやすいのがメリットです。

資産価値が大きく変化しない

中古マンションは、新築マンションと比べて資産価値が大きく変化しないことも特徴です。

三井住友トラフト不動産のデータによると、東京の築1年のマンションと築19年のマンションの坪単価は100万円下落しました。

ところが、築20年から築40年のマンションの坪単価はわずか7.8万円です。

上記のように、新築マンションの資産価値は大きく下落しますが、築20年程度からはマンションの資産価値が横ばいになっていきます。

マンション投資は長期でおこなうので、資産価値が大きく変化しない中古マンションは魅力的な投資対象と言えるでしょう。

現地確認しやすい

現地確認がしやすい点でも、中古マンションはメリットです。

新築マンションを購入する際は、物件が完成する前に購入するケースが多いので、現地の確認が不十分になってしまいます。

外観や室内を含めて、想定と違ったというミスマッチが起こる可能性もあるでしょう。

一方の中古マンションは、既に完成している物件を購入するので、外観や室内を含めて十分な現地確認ができます。

細やかな管理がおこなわれているかも重要なポイントなので、購入前に現地に足を運んで確認してみてください。

収入を想定しやすい

中古マンション投資は、収入を想定しやすいのが特徴です。

新築マンションは物件が完成する前に契約するケースが多いので、完成後の家賃が想定よりも低くなる可能性があります。

そもそもの入居者が集まらないという事態も考慮しなければいけません。

中古マンションなら既に入居者がいるので、安定した家賃収入が得られるでしょう。

すでに入居者がいる

中古マンションには既に入居者がいます。

そのため、広告を出して一から入居者を集めなくても、安定した家賃収入が入るのが魅力です。

また、中古マンションを探す際は、必ず空室率を確認しておきましょう。

空室率が高いと、自分で入居者を集めなくてはいけません。

中古マンションは、購入してからすぐに家賃収入が入るので、投資初心者におすすめです。

初心者でも管理しやすい

中古マンションは、初心者でも管理がしやすいという特徴があります。

中古マンションには既に入居者がいるので、そのマンションでどんな管理が必要かが購入前に確認できるからです。

自分で管理ができそうなら、管理費用を大幅に抑えることができます。

また、自分での管理が難しい方でも心配ありません。

中古マンションは安く購入することができるので、浮いたお金で管理会社にマンション管理の業務を委託することができます。

管理方法が分からない初心者の方でも、中古マンションであれば管理がしやすいでしょう。

中古マンション投資のデメリット・リスク

中古マンション投資する際は、以下のデメリット・リスクにも注意してください。

  • リフォーム費用がかかる可能性
  • 融資が不利になる
  • 新耐震基準に対応していない可能性
  • 空室になるリスク
  • 家賃下落のリスク

中古マンションだからこそのメリットも多いですが、中古マンションだからこそのデメリットも多いです。

投資で後悔をしないように、それぞれのデメリットやリスクを理解しておきましょう。

リフォーム費用がかかる可能性

中古マンションには、リフォーム費用がかかる可能性があります。

新築マンションと違って築年数が数年から数十年経っているので、突発的な修繕が必要になることもあるでしょう。

設置しているエアコンの故障、水周りのトラブルなどは緊急性が高いので、迅速な対応が求められます。

設備のトラブルが増えると悪い噂が立ってしまい空室のリスクが高まるので、修繕費用を見越した上で中古マンションを購入しましょう。

融資が不利になる

築年数が経過した中古マンションでは、融資が不利になる可能性があります。

経年劣化した中古マンションは、融資の際にそ物件の資産価値が無いと判断される可能性があるからです。

融資が受けられたとしても、条件が良くない内容を提示される可能性もあります。

マンション投資には融資が必要不可欠です。

十分な融資が受けられないと、物件の購入やリフォームに自己資金を投入しなければいけないので注意してください。

新耐震基準に対応していない可能性

中古マンションを選ぶ際は、「新耐震基準」に対応しているかを必ず確認しましょう。

新耐震基準に対応していない物件は、入居者が敬遠しがちなので空室のリスクが高くなります。

近年の日本では防災意識が高まってきているので、新耐震基準に対応している物件を選ぶことが大切です。

築20年以内の中古マンションは新耐震基準に対応しているので、築年数を基準に物件を選んでみましょう。

空室になるリスク

中古マンションにも空室のリスクはあります。

とくに、古い設備や外観の劣化が目立つ中古マンションは、一度空室になると新しい入居者が集まりにくいでしょう。

途中でのリフォームはマンション投資の収益を悪化させてしまうので、購入前にリフォームを前提とした価格交渉をしてみてください。

新築というブランドが使えないので、空室が出た際の入居者集めに時間と労力がかかるのがデメリットです。

家賃下落のリスク

中古マンション投資では、家賃が下落するというリスクがあります。

近くに新築のマンションが建設されてしまうと、入居者は新築マンションへの興味が強くなるでしょう。

立地条件が変わらないので、新築マンションに対抗するためには家賃を下げざるを得なくなる可能性が高いです。

また、入居者がなかなか集まらない場合にも、家賃を下げて対応する可能性があります。

家賃を下げてしまうと利回りが悪くなってしまうので、収益が悪化する可能性があるのがリスクです。

中古マンション投資の注意点

中古マンション投資する際は、以下の注意点を確認しておきましょう。

中古マンション投資で失敗しないために、抑えておくべき項目です。

  • 現地調査をする
  • 点検や修繕の実施状況を確認
  • 適正家賃か確認
  • 建築年を確認

お目当ての中古マンションがあれば、購入するか否かの判断材料になります。

それぞれ、どんな点に注目するべきか解説するので、必ずチェックしておきましょう。

現地調査をする

中古マンションを購入する際は、必ず現地調査をしてください。

現地調査をしないと、管理が行き届いている物件かの判断ができないからです。

共用部分の清掃や外観の劣化をチェックして、適切な管理がされている物件を選びましょう。

また、不動産会社の中には入居者がいないにも関わらず、カーテンを閉めて居住を偽る詐欺もあります。

これを見破るには、電気のメーターを自分で確認しなければいけません。

中古マンションを購入するかどうかは、現地調査をおこなってから判断してください。

点検や修繕の実施状況を確認

中古マンション投資では、点検や修繕の実施状況の確認も欠かせません。

とくに修繕は、マンションの外観や共用部分の状態を大きく左右するからです。

前回いつ修繕をおこなったのか、どんな修繕をおこなったのかは必ず確認しておいてください。

前回の実施状況によって、自分で修繕をおこなうタイミングや修繕内容が変わってきます。

中古マンションにはリフォームが必要になりますが、極力費用を抑えるために点検や修繕状況は確認しておきましょう。

適正家賃か確認

マンション投資の難しいところは、適正家賃の選定です。

家賃が高いと入居者が集まらず収益が落ちてしまい、家賃が安いと空室がなくなっても利回りが低くなってしまいます。

高すぎても安すぎても収益が落ちてしまうので、適正家賃の選定は非常に重要です。

適正家賃を選定するためには、近隣のマンションの家賃を調べるのが一番。

築年数や間取りが似たマンションの家賃だけでなく、新築マンションや違う間取りの家賃を調査しましょう。

複数の物件の家賃を確認していくことで、より適正な家賃を選定できるようになります。

適正家賃は、定期的に調査しておいてください。

常に適正な家賃に設定しておくことで、空室のリスクを下げられます。

建築年を確認

中古マンション投資で一番見落としがちなのが、建築年です。

中古マンションを購入する際は、必ず1981年以降に建てられた物件にしてください。

日本では、1981年に耐震基準が見直されました。

1981年以前に建てられた物件の中には、現在の耐震基準を満たしていない物件があるので、災害で倒壊するリスクがあります。

倒壊を免れたとしても、大規模な修繕や耐震補強工事が必要になったり、大きな出費を強いられたりする可能性があるでしょう。

築年数が古い中古マンションは価格が安くて魅力的ですが、1981年以前の中古マンションは、管理していく上で大きなリスクがあることを覚えておいてください。

中古マンション投資で成功させるポイント

中古マンション投資で成功させるポイントを解説します。

もちろん投資を成功させる上でさまざまな考え方が必要ですが、初心者のうちに気にしておかなければいけない点は2つです。

  • 人口の多い都市を選ぶ
  • 利便性の高い立地を選ぶ

上記を重要視しておけば、マンション投資初心者でも成功しやすくなります。

人口の多い都市を選ぶ

人口が多い都市を選ぶと、空室のリスクを下げられます。

日本は先進国でも先駆けて、少しずつ総人口が減少している国です。

少子高齢化は少しずつ進んでおり、既存のサービスや商品開発にも影響が出ています。

中古マンション投資では、人口の多い都市を選ぶことで空室のリスクを下げられ、安定した利益が見込めるでしょう。

空室が出たとしても、地域住民が多ければ多いほど、次の入居者が早く見つかる可能性が高くなります。

利便性の高い立地を選ぶ

利便性の高い立地も、人が集まりやすいという特徴があります。

マンションの周辺に駅やスーパー、あるいは病院などがあれば不自由がなく快適に暮らせるでしょう。

そんな利便性の高い立地には、自然と人が集まってきます。

電車通勤をしている方の中には、少し高くても駅の近くに住みたいと考えている方も少なくありません。

利便性の高い立地の中古マンションを購入すると、仮に空室ができた時でも次の入居者が見つかりやすいというメリットがあります。

中古マンション投資はリスクに注意しよう

中古マンション投資は、高い利回りが期待できる投資手法です。

その他にも管理がしやすいなど多数のメリットがあるので、投資初心者におすすめできます。

ただし、デメリットやリスクも理解しておきましょう。

中古マンション投資を検討している方は、本記事を参考に上手な中古マンション投資をしてください。

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