マンション経営に必要な資金について詳しく解説!|自己資金はいくら必要なのか?

マンション経営に必要な資金を知っていますか?マンションを経営する際には、当然初期費用が必要です。

しかし、初期費用として実際にどの位必要なのか、どんな費用がかかるのか知っている方は少ないでしょう。

本記事では、マンション経営に必要な初期費用に焦点を当てて解説していきます。

マンション経営を検討している方は参考にしてみてください。

マンション経営に必要な初期費用

マンション経営に必要な初期費用は、一般的に物件価格の6%〜8%と言われています。

初期費用の内訳は、以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 登記費用
  • 建築確認申請等手数料
  • ローン手数料
  • 不動産取得税
  • 建設費用※新築の場合
  • 建物本体代金※新築の場合
  • 外注費用

このように、初期費用と一言でいっても、さまざまなものがあります。

それぞれの費用について解説していきましょう。

仲介手数料

不動産会社に仲介してもらった場合、仲介手数料が発生します。

仲介手数料はマンションの価格に比例して高くなりますが、上限が設定されているのが特徴です。

仲介手数料の上限は以下のようになっています。

  • 200万円以下:金額の5%+消費税
  • 200万円を超え400万円以下:金額の4%+消費税
  • 400万円を超える部分:金額の3%+消費税

1,000万円でマンションを購入したと仮定した場合、以下のような計算になります。

「仲介手数料の上限=(200万円×5%+消費税)+(200万円×4%+消費税)+(600万円×3%+消費税)」

実際の仲介手数料は不動産会社によって異なるので、マンションの購入前におおよその仲介手数料を確認しておきましょう。

また、上記の計算方法は手間がかかるので、一般的には以下の簡易式で仲介手数料の上限は計算されます。

「(物件価格×3%+6万円)+消費税」

仲介手数料の計算方法を知っておくと、いざ初期費用を準備するときに便利です。

印紙代

印紙代は、契約書に添付する印紙のことです。

以下のように、購入するマンションの価格によって印紙代は変わります。

不動産譲渡契約書・建設工事請負契約書の印紙代

  • マンション価格 / 100超~500万円以下:税率 / 2,000円:税額 / 1,000円
  • マンション価格 / 500超~1,000万円以下:税率 / 10,000円:税額 / 5,000円
  • マンション価格 / 1,000万超~5,000万以下:税率 / 20,000円:税額 / 10,000円
  • マンション価格 / 5,000万超~1億円以下:税率 / 60,000円:税額 / 30,000円
  • マンション価格 / 1億円超~5億円以下:税率 / 100,000円:税額 / 60,000円

上記は、マンションの購入や建築時にかわす契約書です。

マンションを購入する際には必ずかかる初期費用になります。

上記の税額は、2021年3月31日までの価格です。

不動産投資ローンを組む際には、別途以下の印紙代がかかります。

  • マンション価格 / 100超~500万円以下:税率 / 2,000円
  • マンション価格 / 500超~1,000万円以下:税率 / 10,000円
  • マンション価格 / 1,000万超~5,000万以下:税率 / 20,000円
  • マンション価格 / 5,000万超~1億円以下:税率 / 60,000円
  • マンション価格 / 1億円超~5億円以下:税率 / 100,000円

印紙の購入は郵便局でできますが、1万円を超える印紙の購入は事前予約が必要です。

登記費用

マンション購入の際の不動産登記には、以下の3種類があります。

  • 建物表題登記
  • 所有権保存登記
  • 抵当権設定登記

建物表題登記は、新築マンションの完成から1ヶ月以内の登記が必要です。

期限を過ぎてしまうと、10万円以下の過料が発生するので注意してください。

さらに、不動産ローンでマンションを購入する際は、建物表題登記と所有権保存登記が必要です。

所有権保存登記は任意なので、自己資金でマンションを購入する方は必要ありません。

おおよその登記費用の目安は10万円ですが、登録免除税も合わせて請求されます。

建築確認申請等手数料

建築確認申請等手数料は、マンションを1棟購入する際にかかる可能性がある手数料です。

マンションの新築や増築には、建築確認申請が必要です。

建築確認ができる建築主事や指定確認検査機関にマンションの設計図や仕様書を確認してもらう際に、手数料が発生します。

手数料は設計費用に含まれるケースも多いので、別途発生するのかは確認しておきましょう。

区分けで購入したマンションの場合は、建築確認申請等手数料はかかりません。

ローン手数料

マンション経営は、不動産投資ローンを組んでおこなう手法が一般的です。

この不動産投資ローンを組む際に、事務手数料や保証料が手数料として請求されます。

金額は借入額によって変動しますが、多くの場合、借入額の1%〜3%程度です。

手数料だけでも大きな金額となるので、初期費用として頭に入れておきましょう。

ローンを組んだ場合は火災保険

不動産投資ローンを組んだ場合は、火災保険に加入しなければいけません。

火災保険は、火災の他に落雷や強風で建物が破損した際に保障してくれる保険です。

マンション自体だけでなく、家財道具や設備も保障してくれます。

金額や保障内容は保険会社によって異なるので、マンション経営を考えている方は購入前に保険会社に相談してみてください。

不動産取得税

不動産を取得すると発生するのが、不動産取得税です。

2021年3月31日までに取得した不動産には固定資産評価額の3%、それ以降に購入した不動産には固定資産評価額の4%が課税されます。

固定資産評価額は、不動産の時価よりも安くなることが多いのが特徴。

建物の場合は時価の50%〜60%程度が一般的です。

新築マンションの場合「建築費用」

新築マンションの場合は、建築費用がかかります。

建築費用の坪単価の目安は、以下の通りです。

  • 木造アパート(2階~3階建て):40万〜60万円
  • 鉄骨造アパート(2階~4階建て):50万〜70万円
  • 鉄筋コンクリート:70万〜100万円

上記の坪単価に述べ床面積をかけることで、おおよその建築費用が算出できます。

外注費用

マンションの初期費用には、以下のような外注費用も含まれます。

  • 入居者募集や管理を依頼する際の費用
  • 税理士や弁護士への相談料

入居者募集は、折込広告やネットなど、どの媒体を使うかでも料金が変わります。

色々な会社に見積もりを依頼してみましょう。

マンション管理を委託する際の手数料は、賃料の5%程度です。

税理士や弁護士に相談をする場合は、時間制で料金が増えていくので相談前に費用を確認してみてください。

自己資金はいくら?あった方が良い?

マンション経営をするなら、自己資金は必ず用意しておきましょう。

自己資金があった方が安心できますし、融資も有利に進みます。

しかし、自己資金がなければマンション経営できないかというと、そうではありません。

自己資金がない場合も合わせて解説します。

準備する自己資金目安

マンション経営では、新築と中古マンションで準備する自己資金の目安が変わります。

中古マンションの場合、突発的な修繕やリフォームが必要になる可能性があるからです。

目安は以下の通り。

  • 新築マンション:購入価格の10%
  • 中古マンション:購入価格の20%

予備費までフルローンで借りてしまうと返済時の負担が大きくなるので、購入価格の20%程度の自己資金を用意しておきましょう。

自己資金がある方が融資が通りやすい

自己資金を用意しておくと、銀行からの融資の審査に通りやすく、よりよい条件で融資を受けられる可能性があるというメリットがあります。

全く自己資金がない人と自己資金を用意してきた人では、銀行からの信用度が大きく変わるからです。

また、自己資金を用意しておくと、銀行からの借入額を少なくできるので返済が楽になります。

審査に通るためにも、少しでも自己資金を用意しておきましょう。

自己資金ゼロでも経営可能

自己資金はあった方がメリットは多いですが、自己資金ゼロでもマンション経営は可能です。

自己資金なしでも、少額融資してもらえる可能性があります。

ただし、あくまで少額なので新築マンションの購入となると難しく、できるだけ安い価格のマンションを選ぶ必要があります。

また、自己資金がない場合は経営失敗のリスクの可能性も考えて、経営の計画は慎重に立てることが重要です。

収益が安定してきたら、その資金を元に次のマンション経営を検討してみてください。

マンション経営で自己資金が少ない場合の対策

マンション経営で自己資金が少ない場合の対策を解説します。

自己資金が少なくても、マンション経営は可能です。

主な対処法として、以下の3つがあります。

  • 初期費用削減
  • 初期費用を先延ばしにする
  • 税的優遇や補助金を利用する

自己資金をできるだけ崩さずにマンション経営をするため、それぞれの方法を解説します。

初期費用削減

自己資金が少ない場合、まずは初期費用を見直してみましょう。

見直してみると、意外と削減できる部分があります。

初期費用を削減するための手法として、以下の方法を参考にしてください。

  • 仲介手数料がかからない物件を選ぶ
  • 火災保険を見直す
  • 賃貸併用住宅の建設

マンションの中には、仲介手数料がかからずに購入できる物件があります。

売主から直接購入するか、代理契約を結んでいる不動産会社と取引する方法です。

マンション売却の情報を得たら、直接交渉か代理契約を結んでいる不動産会社に、マンションの売買を申し出てみてください。

お互いに条件が合えば、仲介手数料を支払わずにマンションを購入できるでしょう。

また、火災保険の補償範囲を見直してみることで、費用を抑えられる可能性があります。

近くに海や河川がなければ、水害補償は外しても問題ありません。

どの補償を外してどのくらい保険料が安くなるかは保険会社によって異なるので、一度問い合わせをしてみてください。

最後に、賃貸併用住宅の建設もおすすめです。

賃貸併用住宅は、不動産投資ローンと比較するとおよそ1%〜3%程度金利が安い住宅ローンが利用できます。

賃貸併用住宅は、自宅用の延床面積が50%以上あることが条件です。

延床面積が50%以下の場合は、自宅と賃貸部分を別々に登記することで自宅のみ住宅ローンを利用することができます。

初期費用を先延ばしにする

マンション経営の初期費用の中でも、以下の2種類は支払いを先延ばしにすることができます。

  • 不動産取得税
  • 保険料

不動産取得税は、税金の分割払いを適応可能です。

請求から半年以内であれば任意の回数で支払いができます。

分割払いの注意点としては、期日までに支払いができないと金利が高くなる点ですね。

期日を過ぎてしまうと、年利14%の金利が付いてしまうので注意しましょう。

また、保険料の支払いも最大で1万円程度にまで抑えることができます。

保険料は10年分を一括で支払うのではなく、1年単位で更新する形の契約にしましょう。

保険料の支払いを更新制にすることで、マンション経営のリスクを少しでも抑えられます。

税的優遇や補助金を利用する

マンション経営では、税的優遇や補助金の利用も可能です。

例えばリフォーム費用を用意する場合は、購入したマンションを担保にすることでリフォームローンを組めます。

リフォームローンを使えば、自己資金からリフォーム費用を捻出しなくても済むのがメリット。

また、リフォームそのものが必要ない物件を選ぶことも大切です。

住居は住人がいないと痛んでしまう特性があります。

マンションを購入する際は、空室率が低い物件を選ぶことでリフォーム費用を抑えることができるでしょう。

消費税還付

消費税の還付を受けるには、不動産投資用の会社を作ることが条件です。

会社を作っておくことで、初年度に必要な不動産取得税や不動産登録免除税の節税につながります。

初年度の税金を抑えることで、貴重な初期費用を守れるでしょう。

最大で数百万円の節税が可能なので、ぜひとも会社の設立を検討してみてください。

マンション経営するなら自己資金を貯めておこう

マンション経営をするには、物件価格の6%〜8%程度の初期費用がかかります。

自己資金を貯めておくことで、初期費用や急なリフォームの際の費用を捻出できるでしょう。

自己資金がゼロでもマンション経営は可能ですが、銀行の審査に不利になってしまったり返済が重くなってしまったりというリスクがあるので注意してください。

自己資金が少ない場合には、初期費用の先延ばしの他に、税的優遇や補助金の利用をおすすめします。

初期費用の中には、不動産取得税や保険料など分割払いが可能なものがあるので、積極的に利用してみてください。

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