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新築マンション投資のメリット・デメリットを知っていますか？

マンション投資をする上で、新築マンションと中古マンションのどちらを購入するかは迷いどころです。

それぞれのメリットとデメリットが分からないと、間違った投資手法を選んでしまう可能性があるので注意しましょう。

本記事では、新築マンションのメリットデメリットと、中古マンション投資との違いについて紹介していきます。

マンション投資を検討している方はぜひ参考にしてください。

新築マンション投資とは？

新築マンション投資とは、新築マンションを購入して入居者を集め、家賃収入を得る投資手法です。

新築マンション投資には、区分マンション投資と1棟マンション投資の2種類があります。

区分マンションは、部屋単位で購入して貸し出す手法で、1棟マンションはマンション丸ごと購入して貸し出す手法です。

現在では、会社員の副業や老後の資産運用としてマンション投資が注目されています。

新築マンションの利回り相場

新築マンションの実利回り相場は、東京都内では3%〜5%程度です。

近年の東京都内ではマンションの建設ラッシュが続いており、現在も物件価格が高騰しています。

東京都内では単身世帯が多いので、特にワンルームマンションが人気です。

マンション投資の利回りには、以下の3種類があります。

• 実利回り
• 表面利回り
• 自己資本利回り

実利回りは、実際に投資で得られる利回りのことです。

物件を購入する際には、この実利回りの数値を判断基準にしてください。

実利回りの計算方法は以下の通りです。

「実利回り(％)=(年間の家賃収入額-修繕積立金などの経費-税金)÷(不動産の購入金額+諸経費)×100」

表面利回りは、不動産会社などが広告に記載している利回りのことです。

物件情報に記載されている利回りは、この表面利回りなので注意してください。

表面利回りの計算方法は、以下の通りです。

「表面利回り(％)=年間の家賃収入額÷不動産の購入金額×100」

実利回りと比較すると、この表面利回りには税金や経費が含まれていません。

実際に収益として得られる利回りは、この表面利回りを超えることができないということを覚えておいてください。

最後の自己資本利回りは、実利回りによく似た意味合いです。

実利回りとの違いは、住宅ローンを組んで新築マンションを購入した場合に、その金額を差し引いた利回りのことで、投資利回りとも呼ばれています。

中古マンション投資の特徴

中古マンション投資も人気の不動産投資の手法です。

「新築より中古の方が良いのでは？」と考える方もいるでしょう。

では、中古マンションと新築マンションでどのように異なるのか、どのようなメリットとデメリットがあるのか解説していきます。

新築マンションと中古マンションで悩んでいる方は、参考にしてください。

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資のメリットは、利回り相場が高い点です。

不動産情報サイト『健美屋』の調査によると、以下のような投資利回り相場になりました。

• 築年数10年未満の中古マンション：6.83%
• 築年数10年以上20年未満の中古マンション：8.19%
• 築年数20年以上の中古マンション：10.34%

※2017年7月〜9月の全国平均

東京都内の実利回りが3%〜5%程度なので、中古マンション投資の方が高い利回りを得られていることが分かります。

中古マンション投資の利回りが高いのは、物件の取得費用が新築マンションよりも安く済むからです。

さらに、近年は新築マンションの価格が高騰してきているので、中古マンションとの利回りの差が広がってきています。

中古マンション投資のデメリット

中古マンション投資のデメリットは、以下の2つです。

• リフォームが必要になる可能性がある
• 入居者が集まりにくい

中古マンションは、物件価格は安いものの、購入後にリフォームが必要なケースがあります。

リフォームに多大な費用がかかってしまうと、新築マンション投資よりも低い利回りになってしまう可能性があるので物件選びは慎重におこなってください。

外観だけでなく、共用スペースや空室の室内を確認して、適切な管理がおこなわれているかチェックしましょう。

また、中古マンションには入居者が集まりにくいという特徴もあります。

入居者にとっては、設備が良くて綺麗な新築マンションに住んでみたいという気持ちが強いからです。

空室が続いてしまうと収益が悪化してしまうので、マンション経営が悪化する可能性があります。

新築マンション投資のメリット

新築マンション投資のメリットは、5つあります。

• 少額の自己資金から始められる
• 節税効果がある
• 修繕費を抑えられる
• 入居率が高い
• 売却しやすい

中古マンションよりもメリットは多いです。

基本的には中古マンション投資よりも新築マンション投資の方が良いと考えて良いでしょう。

新築マンション投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

少額の自己資金から始められる

新築マンション投資は、少額からでも始められます。

新築マンションの物件価格が高いと思われていますが、ローンを使えば自己資金が少額でもマンションの購入ができるからです。

新築マンションは、中古マンションと比べて耐震面や収益面で優れていると判断されやすく、ローンが通りやすい特徴があります。

そのため、自己資金が少ない方は、新築マンションの方が購入しやすいでしょう。

節税効果がある

新築マンション投資には節税効果があります。

その理由は、新築マンションを購入する際の費用が減価償却できるからです。

減価償却は、購入費用を法で定められた期間で分割して経費計上できるので、申告上マンション投資の収益を減らすことができます。

申告上の収益が減ると所得税が少なくなり、節税効果があるのがメリットです。

新築マンションは、中古マンションよりも長い期間減価償却ができます。

より長い期間節税をしたい方は、新築マンション投資の方がおすすめです。

修繕費を抑えられる

新築マンション投資は、初期の修繕費を抑えられます。

中古マンションの場合は、購入してすぐに設備の不備や室内のリフォームが必要になる可能性がゼロではありません。

大掛かりな修繕が必要になってしまうと、安く物件を購入してもトータルで新築マンションと同程度の費用がかかってしまう可能性があります。

初期の修繕費を抑えるなら、新築マンションの方が断然おすすめです。

仮に修繕が必要になったとしても、少額で済むことが多いのが新築マンションのメリットです。

入居率が高い

新築マンションは入居率が高いという特徴があります。

完成したばかりのマンションは、現代に必要な設備やニーズの多い間取りが採用されているからです。

理想の住居は、時代と共に変化します。

オートロックはもちろんのこと、オール電化や宅配ボックスなど、新築マンションには現代に必要な設備が揃っていることがほとんどです。

また、家電は年々省エネ化が進んでいるので、新築マンションの方が光熱費を抑えられる可能性もあるでしょう。

最新の設備に綺麗な外観の新築マンションは、いつの時代も人気の物件です。

売却しやすい

新築マンションのメリットは、売却のしやすさです。

マンション投資は長期で運用していくものですが、将来マンションを売却しなければいけない事態が起きる可能性があります。

新築マンションと中古マンションを同じ年月所有していた場合、当然新築マンションの方が状態が良い可能性が高いので、高値で売れるでしょう。

中古マンションのなかには、耐震基準の見直し前の物件があります。

耐震基準の見直し前の物件は倒壊のリスクが高いことから売却時に買手が見つかりにくいのが欠点です。

現在新築で建設しているマンションは、全て現行の耐震基準を満たしているので売却しやすいのがメリットといえます。

売却時のリスクを抑えたい方にも、新築マンションの方が安心して運用できるでしょう。

新築マンション運用のメリット

新築マンション投資のメリットは紹介しましたが、新築マンション”運用”のメリットを解説します。

主なメリットは3つです。

• 空室になる可能性が低い
• 資産価値が上がりやすい
• 災害リスクが低い

新築マンションを運用する上で、重要な部分ではないでしょうか。

それぞれのメリットについて、具体的に解説します。

空室になる可能性が低い

新築マンション運用は、空室になる可能性が低いのが魅力です。

仮に入居者が出て行ったとしても、新築のマンションならすぐに次の入居者が見つかる可能性が高くなります。

誰かが住んでいた部屋よりも、自分が初めての入居者の部屋方が気持ち良く生活できるでしょう。

新築マンションは、外観がオシャレな物件が多い点も人気の秘訣です。

セキュリティも年々厳重になっているので、新築マンションの人気はまだまだ続くことが予想されています。

資産価値が上がりやすい

新築マンションの運用は、資産価値が上がりやすいのが特徴です。

公共交通機関の発展や大型ショッピングモールの進出の恩恵を受けて、資産価値を上げている新築マンションが多数あります。

都心部を中心にマンションの需要は高くなっているので、購入時よりも資産価値が上がる可能性があるのが魅力ですね。

現在建設している新築マンションは、デザイン性や機能性でも十分な評価を得ているので、資産として所有し続けるメリットがあります。

災害リスクが低い

マンション運用で怖いのが災害リスクですが、新築マンションはこの点でも安心です。

耐震基準や災害対策は年々強化されているので、新築マンションは災害に強い物件だと言えます。

せっかくローンを組んで購入したマンションが倒壊してしまっては、大きな赤字となってしまうでしょう。

長期的に収益を得ていくためには、災害リスクの低い新築マンション運用がおすすめです。

新築マンション投資のデメリット

新築マンション投資には、もちろんデメリットもあります。

メリットと比べて、デメリットがどの位あるのか比較しながら見ていきましょう。

主なデメリットは3つです。

• 購入価格が高い
• 管理体制に不安な部分がある
• 収支シュミレーションができない

デメリットを大きいととるか小さいととるかはあなた次第ですが、メリットと比べるとデメリットは少ないです。

購入価格が高い

新築マンション投資は、物件の購入価格が高いという特徴があります。

なぜなら、マンションでも戸建てでも、新築時の価格が一番高いのが一般的だからです。

自己資金が少ない方は、新築マンションの購入時にローンを利用する方が多いでしょう。

そのローンが多額になってしまい、その後の返済が厳しくなるかもしれません。

借入額を抑えるために、変動金利ローンを検討する方もいるのではないでしょうか。

この変動金利は今後上昇してくる可能性があるので、将来的に返済が厳しくなる可能性があります。

将来への備えも兼ねて、新築マンション投資をおこなう前に自己資金を貯めておきましょう。

管理体制に不安な部分がある

新築マンション投資では、管理体制が掴みにくいのもデメリットです。

中古のマンションであればすでに管理がされているので確認できますが、新築の場合は前例がありません。

どのような管理がおこなわれるのか確認しておかないと、清掃が行き届かなかったり設備の保全が不十分だったりしてしまいます。

新築マンションの購入前に、不動産会社に管理について確認をしておきましょう。

収支シュミレーションができない

新築マンション投資は、収支のシミュレーションができません。

中古マンション投資であれば、過去にいくらの賃料で空室率がどのくらいだったかが分かります。

しかし、新築マンションではこれから賃料を決めて入居者を集めるので、正確な利回りの計算ができないでしょう。

マンション経営を始めて、予想よりも利回りが低かったとなる可能性もあります。

運営する上で、収支シュミレーションができないのは大きなデメリットでしょう。

新築マンション投資はメリットが多い

新築マンション投資は、メリットが多い不動産投資の手法です。

新築マンションならローンの審査に通りやすいので、少額の自己資金でも投資を始められます。

節税効果は中古マンションよりも大きいので、長期で見ると新築マンション投資の恩恵が大きくなるでしょう。

また、最新のマンションは入居率が高いので、空室リスクが低いのも安心です。

購入時の価格が高いのは難点ですが、資産価値が上がれば売却時にも利益を得られる可能性があるのも、新築マンション投資の魅力と言えます。

購入時は、管理体制の確認と収支シミュレーションをおこなってください。

メリットが多い新築マンション投資は、自己資金が少ない方でも安心して始められる不動産投資です。