不動産投資を始める前に知っておくべき利回りのこと|グロス利回りやNOIとは?

不動産への投資の重要な判断材料となる「利回り」。

実は「利回り」にも種類があり、少し見間違えてしまうだけで、運用に大きな差が生まれ、思ったような結果を出せない恐れもあります。

そこで今回は投資する不動産を探していく中でよく見受けられる「グロス利回り」に焦点当てて、利回りの違いや活用について解説していきます。

不動産投資をするならば、最低限しておきたい知識のひとつですので、今回の記事を参考にしながら知識の整理を行っていきましょう。

 

グロス利回り(表面利回り)とは?

グロス利回りとは?

まずは今回取り上げている「グロス利回り」について、どのような意味合いで使われているのでしょうか。

そして、不動産投資においてよく使われており、見間違えないように正しく理解しておきたい他の利回りについても触れていきます。

そもそも利回りとは何を指しているのか?

利回りはどうやって計算するのか

そもそも利回りとは、投資した資本が1年間でどのくらい回収できたかを示す指標のことを指します。

例えば1000万円を投資して、毎年100万円の収益を生み出しているのであれば、利回りは10%となります。

10年間続けば100%となり「投資した資本のすべてを回収できた」ことになります。

不動産投資における利回りは大きく分けて3種類に分類されます。

  • グロス利回り(表面利回り)
  • ネット利回り(実質利回り)
  • NOI(想定利回り)

それではそれぞれどのような役割を果たしているのか確認していきましょう。

グロス利回りとは?どうやって計算するのか?

グロス利回り計算が鍵

グロス利回りとは、物件価格に対して、満室状態が1年間続いた際に得られる家賃収入の割合を算出したものを指します。

グロス利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格

グロス利回りは簡単に計算でき、投資不動産を紹介しているサイトでもよく見られるのはこのグロス利回りです。

ただグロス利回りの問題として以下のポイントを知っておかなければなりません。

  • 年間家賃収入は満室を想定している
  • 運用にかかる経費は計算に考慮されていない

そしてもうひとつ押さえておかなければいけないのは、どちらかの要素を操作することで簡単に利回りが高くなってしまうということ。

これは中古の不動産によくあるのですが、同地域の他の不動産と比較しても一見遜色ないような物件があきらかに高い利回りで売り出されていることがあります。

もちろん純粋にお買い得な案件ということも無くはないのですが、そんな物件は一般の方の目に触れる前にどんどん売れてしまうので、考えられるのは何らかの問題を抱えている可能性です。

それが想定の範囲内で、運用上問題ない程度なら良いのですが、例えば管理不備により貸し出すには相当の金額がかかる場合や、事故物件であるとかそういったことが考えれます。

対するネット利回りって何?

ネット利回りの計算

一方で、グロス利回りと比較される指標として「ネット利回り」があります。

これはグロス利回りの計算に、不動産運用上かかる経費を加味して算出が行われます。したがって、グロス利回りよりも低い数値が算出されます。

ネット利回り = (年間家賃収入 – 年間経費) ÷ 物件購入価格

グロス利回りと比べて経費を加味している分、より実態に近い利回りを計算することができますが、投資不動産のサイトでも表示されていることはあまり多くはありません。

なぜなら経費は流動的で正確な数値を出すことが難しいためです。

特に経費の算定については、実際に物件を持ってみないと正しい数字を出すことはできないに等しいと言えます。

そのため投資判断の段階では、想定される経費をできるだけ加味してネット利回りの計算を行いますので、実際には計算値から変動する可能性があることも考慮しなければなりません。

想定利回り(NOI)についても知っておこう

NOIについても知っておこう

そしてもうひとつ知っておきたい利回りが「NOI」または想定利回りと表記される利回りです。

ある収益不動産を紹介しているサイトでは、想定利回りと表記しながらも実際は表面利回りを出しているところもあります。

このあたりはサイト上の注意書きは必ずチェックするようにしましょう。計算方法が必ず明記されています。

さて、このNOIですが、今回紹介した利回りのなかでは最も実態に近い利回りを示しています。

NOI = {(年間家賃収入×(1-空室率)-年間経費} ÷ (物件購入価格+購入諸経費)

実際にこの利回りは、不動産購入の段階で算出するのは、近似する値は出せても、正確な数値は困難と考えてもよいかもしれません。

経費の算出が流動的で難しいことはさることながら、空室率の算定も非常に難易度が高いためです。

ただしNOIを計算するためにどのような費用がかかり、どのようなことを考慮しながら不動産を運用しなければいけないのかを考える点では、非常に有用な指標と言えます。

グロス利回りは必要なの?グロス利回りを知っておく意味とは?

グロス利回りは必要なのか?

ここまで3種類の利回りについて紹介してきましたが、ふと「グロス利回りは対して使えないのでは?」といった疑問を持たれた方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、利回りにも種類があり、それぞれに何を表しているのかを理解しておくことで、何も知らない人よりも大きなメリットを享受することができます。

グロス利回りないし、利回りの種類と内容について知っておくことでどんな効果があるのかまとめていきます。

ネット利回りや想定利回りを投資前に計算するのは大変

利回り計算は大変

先程少し触れておりますが、ネット利回りやNOIを算定するための年間経費を算定するのは、不動産投資に慣れている方でも非常に大変な計算なのです。

実際に売主に、「経費はどのくらい?」「空室はどのくらい?」と聞くことが出来れば話は早いのですが、売り出されているすべての物件を聞いて回るのは現実的ではないですよね。

そのため、グロス利回りを参考にしながら、想定される経費率や空室率より、対価に見合った投資なのかを判断していくことになります。

この想定する数値は、不動産の構造や築年数、立地条件など様々な条件を加味する必要があるので、収支シュミレーションを活用していくことをおすすめします。

グロス利回りを知っておくことで投資判断に使える

グロス利回りは絞り込みに使える

グロス利回りを知っておくことで、不動産が持つだいたいの収益性を見ることが出来るので、比較検討する不動産を絞り込むことに活用することができます。

そして物件価格の妥当性や想定されている想定賃料の妥当性など、情報を客観的に見れるようになっていきます。

もちろん相場から離れたような賃料を設定していたり、物件価格を抑えて見栄えを良くしているような物件では、示されている表面利回りに違和感を持つことができます。

グロス利回りを知っていれば、見栄えだけに騙されなくなる

グロス利回りには騙されない

そしてグロス利回りやその他利回りの種類を理解しておくことで、見栄えだけに影響されなくなり、良くない不動産を掴んでしまうことを避けることができます。

グロス利回りだけで物件を見てしまうと、都心の物件よりも地方の物件のほうがはるかに利回りが高くなるケースが多いです。

それではその不動産では都心の物件と比べて満室を獲得できる可能性はいかがでしょうか。

もちろん立地条件等にもよりますが、よほど条件が揃っていなければ東京都に人が流入していく状況に叶うような物件のハードルは高いように感じます。

グロス利回りで重要なのは、その利回りはあくまで参考資料であり、経費がかかる以上達成されない利回りであるということ。

これを知っていると知らないでは、今後の効率的な不動産経営に影響するだけでなく、かえって支出が増えてしまうような状況にもなりかねません。

利回りの種類と特徴を知っておけば、使い分けと費用感を把握できる

利回りは種類の理解と使い分けが大事

今回はグロス利回りに焦点を当てつつ、不動産投資をする上で知っておくべき利回りの週類について解説してまいりましたが、いかがでしたでしょうか。

不動産は、立地条件や近隣の状況のほかにも、管理状態や設備など様々な要因から不動産の価値が決まっていきます。

利回り自体は投資をしていく上で最重要とも言えるほど大事な指標のひとつなのですが、不動産経営を考えていくのであれば、「人が住みたくなるような物件」に投資をしていかなければ、思うような収入を描いていくことはできません。

利回りだけに依存して誤った投資をしてしまわないように、様々な側面から投資判断ができるよう当サイトの他の記事もぜひ活用してみてはいかがでしょうか。

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