マンション投資で節税効果を高めるために気をつけたい4つのポイント|マンション投資の節税のしくみと落とし穴

マンション投資を節税を目的に検討されている方が多い印象を受けます。

実際に、マンション投資をはじめとする不動産投資は節税に効果を発揮することもありますが、節税だけを目的にしてしまうと現金がショートするケースもあるのです。

今回の記事では、マンション投資にかかわる節税の仕組みについて解説をしていきます。

いまは節税目的で検討されている方も、しっかりと出口戦略を練ったうえでのマンション投資が必要になるということをご理解いただけるのではないかと思いますので、ぜひご覧ください。

マンション投資で節税効果が得られる仕組みとは?

マンション投資の節税効果を狙うにあたって、まずはどのような仕組みで節税効果を得られるか知っておく必要があります。

節税には、税金の支払時期を遅らせる意味合いと、税金そのものの金額を減らす意味と2つの意味があると言われています。

節税の仕組みを理解することで、自分に合った節税効果を得るにはどうしたらいいかがわかるようになります。

支出を伴わない費用で節税効果

マンションをはじめとした固定資産と呼ばれる資産には、減価償却という概念があります。

これは、時間の経過や使用によって固定資産の価値は下がるという考え方から、この価値減少を費用として捉えて、法律で定められた耐用年数をもとに費用計上していく会計処理のことです。

通常、費用は支出を伴うものですが、減価償却については資産価値の減少を費用化しているので、資金の支出を伴わない費用になります。

キャッシュフローは減らさずに、所得を減らすことが出来るため、節税効果をもたらします。

損益通算による節税効果

確定申告の手順、仕組みとして知っておきたいのが損益通算というルールについてです。

損益通算とは、黒字の出ている所得と赤字の出ている所得を相殺することを指します。

不動産に関わる所得でいえば、不動産所得の赤字をサラリーマンが得る給与所得や事業で得る事業所得、その他利子所得・配当所得・雑所得の黒字で相殺をして支払うべき税金をを計算できるルールとなっています。

たとえば、サラリーマンがマンション経営をしていて、その年に赤字を出した場合には、自身の給与所得と損益を相殺して、課税される所得金額を減らすことが出来ます。

また、それでも赤字が解消できない場合には、最大3年間損失を繰り越して所得金額から控除することが出来ます。

マンション経営では特に購入当初に多額の費用がかかるため、不動産を購入した年に特に損益通算の恩恵を受けやすくなります。

青色申告制度を利用した節税効果

もうひとつ確定申告を行うにあたって、また損益通算を利用するにあたって押さえておきたいのが「青色申告」という制度です。

青色申告とは、複式簿記によって記帳を行い、自ら税法に則って正しい所得金額で申告を行いますという制度です。

通常、確定申告は「白色申告」で行われるのですが、青色申告を採用することで税法上様々な優遇を受けることが出来ます。先程の損益通算もこの青色申告制度採用者に認められているもので、その他に青色申告特別控除として最大65万円の所得控除を受けることが出来ます。

青色申告は、開業届を出されている前提ではありますが、「青色申告承認申請書」を所定の期日までに提出することで採用することができます。

所得税・住民税税率と譲渡時の税率の乖離を使った節税効果

最後に、所有している時の税率と不動産譲渡時の税率の乖離を利用した節税効果についてですが、あくまで投資目的で不動産を所持していて譲渡も見込んでいる場合と、すでに所得が多い方が恩恵を受けやすい<ものになります。

すべてのケースに当てはまるわけではありませんが、減価償却などで得られる節税効果は、譲渡時に課せられる税金と変わらないと言われたりします。

すなわち税金の納税時期を後ろ倒ししていることになりますが、この2つの税金の税率が大きく異なれば話が変わります。

不動産の譲渡については6年以内の売却には39%、6年超の売却には20%の譲渡税が課せられていますが、恩恵を受けている時期の税率が譲渡税よりも高い税率であれば、その差額分について節税効果があったと見ることができます。

節税目的のみでは危険?マンション投資のデメリットを理解すべし

たしかにマンション投資を行うことで、一定の節税効果を見込むことができますが、本当に節税効果のみを目的とした投資でいいのでしょうか。

不動産業者にそそのかされて検討されている方は、今一度マンション投資に潜んでいるリスクやデメリットについて、理解を深めておきましょう。

メリットだけを知って投資をするのは非常に危険です。良いところも悪いところも知った上で投資判断に繋げていただければと思います。

初期は節税効果を得やすい反面、次第に効果は薄くなる

マンションも含めた不動産投資において、物件取得や諸経費によって初期ほど費用を多く計上していくことになります。

ただし自己資金やローンを利用して賄っていくため、初期はキャッシュは問題ないが、収支はマイナスといった状況になりやすくなります。収支がマイナスなのであれば、納める税金も抑えられるため節税効果も得やすいでしょう。

しかし年数が経過すれば、経費と言えば維持管理にかかるもので、初期ほどの費用額にはなりません。費用が初期ほど計上ができない中で、ローンや税金の支払、各種経費を払っていかなければならないため、徐々に節税の効果は感じにくくなっていきます。

その上で空室リスクや資産価値の減耗などと戦っていかなければならないため、節税目的といった言葉に踊らされずに、将来的に利益を得られるような物件選びをしていかなければ、手元にあるお金がどんどんとなくなっていく可能性もあります。

不動産価値の低下によるリスク

マンション投資でどうしても避けられないリスクとして、不動産価値の低下によって引き起こるリスクがあります。

価値が下がることで、売却できない・利回りが落ちる・売っても総額で損をするといった可能性を念頭に置いて物件を選んでいく必要があります。

経年劣化による価値低下のみならず、周辺環境の変化などによって急激に不動産価値の低下が起こることもあります。

入居希望者にとって住みたくなるような魅力ある物件を維持していく努力が必要になります。

所得が低い場合は節税効果の恩恵を受けにくい

昔はマンション投資と言えば、一棟まるごと投資するといった富裕層のものでしたが、今ではワンルーム投資のように比較的ハードルが下がってきています。

そして、不動産投資を扱う業者が増えてきて、優良な業者もいれば残念ながら自社の利益を優先し、顧客のことをあまり考えない営業をしてくる業者も後をたちません。

マンション投資を検討していると、よく「相続対策」や「節税対策」または老後のためにといった文言はよく目にすると思います。

最初は費用で相殺して節税効果を得て、後に家賃収入で安定的な収入を得ていくという道筋がしっかりと立てられれば、そういった恩恵も受けられます。

しかし、ただ単に節税を目的とした投資としてマンションを選んでしまうと、マンション投資において考慮すべきリスクやデメリットに足をすくわれて失敗してしまうことも大いにあり得ます。

正しく不動産投資のメリット・デメリットを理解して、リスクも認識して進めていかなければ自分の資産を減らしてしまうだけですので、注意が必要になります。

マンション投資で節税効果を高めるために気をつけたい4つのポイント

マンション投資のリスクやデメリットを理解した上で、より将来を見据えた出口戦略も含めたひとつの効果として節税効果の恩恵を受けていきたいですよね。

ここでは、マンション投資の節税効果を高めていくために抑えておきたいポイントについて紹介していきます。

必ずしもすべての方にあてはまるものではありませんが、マンション投資の選択肢として持っておきたいものばかりですので、ひとつひとつ頭にいれておきましょう。

収支シュミレーションで対策を取る

マンション投資の物件購入の検討タイミングで重要になるのが、収支シュミレーションです。

シュミレーションを活用することで、マンション投資における全体像が見えてくるので、将来的なご自身の収支計画や投資判断に大いに役立ちます。

ただし、マンション投資の収支シュミレーションは様々なリスクを勘案するとどうしても複雑になってしまいます。

不動産業界の経験があるなど、ある程度知識を持っている場合はご自身でも作成できますが、様々な業者でもシュミレーションのツールを公開していますので、これを活用するのもひとつの方法です。

簡易的なものから、多くの項目を入力させて現実に近いシュミレーションを行えるものまで多岐に渡っていますが、あくまでシュミレーションとしてご自身に合ったものをご利用いただければと思います。

ご自身が認識していなかったリスクもシュミレーションによって浮き彫りになるかもしれないので、ぜひ検討の際には収支シュミレーションを活用していただきたいです。

減価償却費をより多く計上できる木造や中古物件

節税効果という点では、減価償却費をより多く計上できる方が効果を発揮していきます。

ところが減価償却は建物の構造によって定められている耐用年数が異なります。当然耐用年数が短いほうがより多くの減価償却費を計上することができます。

鉄骨鉄筋コンクリート造と木造を比較すると、鉄骨鉄筋コンクリート造は47年に対して、木造は22年となっています。仮にどちらも同じ金額の物件の場合、減価償却費は木造の方が倍以上計上することが出来ます。

また中古物件を取得したときには、さらに短い期間の耐用年数が設定されます。

◆法定耐用年数の一部を経過した物件の場合

耐用年数 = (法定耐用年数 - 経過年数) + (経過年数 × 20%)

例えば、築5年の木造を取得したときには、(22年 – 5年)+(5年 × 20%)=18年となります。

◆法定耐用年数を経過した物件の場合

耐用年数 = 法定耐用年数 × 20%

例えば築25年の木造を取得したときには、22年 × 20% =4年(端数切捨て)となります。

新築区分マンションは将来性を見極める

マンション投資にあたって、新築のマンションを検討しているときには現状想定しているデメリットやリスクに加えて、検討しておかないといけないことがあります。

何かというと、資産価値の減少が著しいことと節税効果の薄さにあります。

中古物件に比べて、やはり新築物件の値段は高くなります。たった数年経っただけでも大きな差があります。すなわち市場価格はそれだけ急激に下落します。一般的には購入後3割落ちるといわれることもあります。

そして節税効果の薄さという点では、減価償却期間の長さにあります。減価償却期間が長引くほどその年に計上できる費用額が少なくなります。

これらのデメリットを補えるようなポイントがあるような物件であれば十分に投資の対象となります。もちろん長期保有なのか、売却も検討しているのかによって選択肢が変わっていきますが、新築特有のリスクもしっかり認識して、将来性のある物件選びをしていきましょう。

投資目的ワンルームマンションも選択肢に

マンション経営では、1棟を建てて賃貸経営をしていく方法のほかに、区分マンションの1戸だけを買って賃貸に回して収益を得ていくなどの方法があります。

そして近年頻繁に取引されているのがワンルームマンション投資です。まずはワンルームマンションの1戸から始めてゆくゆくは1棟で経営と考えている方もいらっしゃるかもしれません。

これは金額も比較的抑えられた上で、立地によっては需要が高いことから人気を集めています。

この場合は、管理組合は入居者ではなくオーナーが入り、管理費や修繕の積立を支払うことになります。

実際に投資をしている方の中でも、自らが住んでいる土地からは離れた場所のマンションを保有して、管理会社を入れて管理されている方もいらっしゃいます。

 

マンション投資で節税効果は全員には当てはまらない?業者の謳い文句には注意が必要!

今回は、マンション投資に関わる節税効果について解説していきましたが、いかがでしたでしょうか。

確かにマンションを始めとする不動産投資においては、初期の節税効果は非常に大きなものであると思います。しかし、不動産も投資も絶対的なものはなく、様々なリスクに脅かされています。

将来的な収益の柱として安定的な収入を目標にしていきながら、その上で節税の効果という恩恵を受けていくというスタンスを持っている方が、物件選びの視点も変わっていくと思います。

投資をしていく上では、やはり勉強や知識の習得は欠かすことが出来ませんが、ぜひ今回の記事を参考にしていただいて、より良い資産形成に繋げていただければと思います。

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