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投資の種類は多岐にわたり、その中でも有名なものとして不動産投資があります。

これはアパートやマンションを購入し、その家賃で資金を回収するという投資ですが、住宅の購入にはそれなりの資金が必要になります。

そこで利用されるのがアパートローンです。

今回の記事ではアパートローンの概念から、大手銀行にてこのアパートローンを利用した場合の金利相場について比較しながら解説していきます。

アパートローン（不動産投資）とは

アパートローンとは、投資など自分が住む意外の目的でアパートやマンションを購入または建築する際に利用するローンを指します。

アパートやマンションを投資目的で購入する場合、多くはその建物まるごと購入する事がおおいですが、一室のみだけ購入することもでき（区分所有権）、このときもアパートローンを利用することができます。

アパートやマンションをすでに所有している場合でも、リフォーム資金、底地買取資金や以前に借り入れを行ったアパートローンの借り換え資金としても利用できる用途の幅が広いローンですが、もちろん利用にはそれなりの条件が。

その条件とは基本的に満20歳以上であることや、安定した収入があることなど、審査をクリアする必要があります。

アパートローンと住宅ローンは違う？

アパートローンと住宅ローン、どちらも住居を買う際に利用するローンであり、違いなんてないのでは？と考える方も多いかもしれませんが、これらは全くの別物となります。

まずは購入目的の差です。アパートローンの場合は、前述したとおり投資目的で利用するローンとなり、基本的に購入した住宅を他の人に賃貸します。

しかし住宅ローンの場合は、実際に自分が住む目的で住宅を購入するという点が異なります。

次に返済原資です。ローンを利用した場合には必ず返済が必要となりますが、このときの返済原資が異なり、アパートローンの場合は家賃収入から差し引かれます。

一方、住宅ローンは毎月の給料から天引きされるという点が異なるので注意しておきましょう。

個人差が出やすい点が借り入れ可能額です。

住宅ローンの場合は年収の約5〜8倍が上限値となりますが、これに対してアパートローンの場合は1〜3億円を上限として年の約10〜30倍となり、よっぽど年収が良くない限り、基本的にはアパートローンのほうが借入可能額は多いと言えるでしょう。

最後に、融資の審査基準です。

住宅ローンの場合は、主に給与年収・勤務先・勤続年数など、いわゆるステータスや資産状況が重視されますが、アパートローンの場合ステータスに加えて「投資先住宅の収益性や不動産事業の計画性」も重視されるようになります。

この不動産事業の計画性についてですが、これはローンを返済できる事業計画表や、十分なキャッシュフローを得られるような住宅なのか、また最終的に売却時も利益を見込めるのかという部分が追加で審査基準に加わるので、利用する前にはきちんと事業計画を立てておく必要があるでしょう。

アパートローン金利には2つのタイプがある

金利については住宅ローンと比較した場合、一般的にはアパートローンの方が住宅ローンより金利が高くなる傾向にあります。

金利の数字とタイプは金融機関によって異なるので、融資を受ける前にきちんと確認をしておきましょう。

このとき、金利には「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。それぞれの違いについて解説していきます。

固定金利タイプ

固定金利タイプとは読んで字の如く、返済期間中に金利がずっと一定で変わらない金利で、別名「全期間固定金利型」とも呼びます。

変動金利タイプ

変動金利タイプもまた読んで字の如く、返済期間中に金利が変動するタイプとなりますが、この変動金利タイプは更に2種類に分けられます。

• 変動金利型 →これは金融情勢によって金利が変動するタイプです。

• 固定金利期間選択型 →一定期間に金利見直しがあり、次の見直しまでの期間には固定金利が適用されるタイプです。

アパートローンの金利相場について

アパートローンの金利相場は金融機関や金利のタイプによって実際には大きく差がありますが、およそ3〜5%となり、住宅ローンの0.4〜1.3%よりは高くなります。

金利の高さはノンバンク>信用金庫>地方銀行>メガバンク（都市銀行）の順番で金利が高くなりますが、反対に融資審査の通りやすさはメガバンク（都市銀行）>地方銀行>信用金庫>ノンバンクの順に高くなる傾向にあるので、そういう情報をもとに自分の金融機関を決めましょう。

アパートローンの審査に注目されるポイント

実際にアパートローンを組みたい場合、融資に関する審査を受ける必要があります。

その審査でできる限りクリアできるためにも、審査によってどういう部分が確認されるのかというポイントをチェックしましょう。

自己資金がある

これは車のローンや住宅を建てる際のローンなど、いかなるローンでも言えることですが、自己資金が多めにある人はアパートローンの審査に受かりやすくなります。

必ずしも自己資金を頭金に加える必要はありませんが、金融機関からすると自己資金が多めにある人=返済延滞される可能性が少ない人とみなされ、審査に受かりやすくなります。

物件の収益性が見込める

アパートローンの場合、購入または新築する住宅自体の価値も審査対象となります。

その住宅が収益性があるのか、また売却時に価値があるのかという審査ポイントの他にも下記のような部分が審査されるでしょう。

• 物件のある周囲の地域情報

• 物件の収益性

• 物件の資産価値

物件の収益性については、実質利回りという計算方法があり、下記のようになります。

実質利回り = （年間収支 – 年間支出） ÷ （物件購入価格 + 購入時の経費） × 100

資産価値の算出には、路線価や多様年数などから建物と土地の評価額である積算価格を使用し、これにより資産価値があると判断された場合はローンの貸し倒れをリスクが低い事になり、金融機関も融資をしてくれる可能性が上がると判断されるでしょう。

個人のステータスが高い

投資関連の業界では属性が良いという呼び方をする場合もありますが、要するに個人のステータスです。

これは単に貯金額と言うよりは、勤め先の情報や年収額、勤続年数などによって評価され、これもまた収入の安定さなどから返済の遅延リスクの発生率で評価されます。

収支計画がある

住宅ローンの場合は住宅に関する費用や、建築の作業費に対してローンを利用し、その金額を返済していきますが、アパートローンの場合は不動産投資そのものに融資を行います。

その返済は家賃収入から行っていくので、その住宅でその程度の家賃を得て、どの程度返済できるか、その他の出費はないか等具体的な収支計画がないと、個人のステータスに関わらず審査に落ちる可能性があります。

銀行別アパートローンの金利比較！

今回の記事では、誰でも一度は耳にしたことのあるであろう有名銀行の概要・金利情報についてまとめましたので、参考にしてください。

日本政策金融金庫の概要

日本政策金融金庫は平成20年10月1日に発足した政府系の金融機関であり、すべて政府が出資しています。

利益を目的とする民間の銀行とは異なり、融資を受けることが難しいような中小企業への融資や女性や若者、高齢者への支援が目的の金融機関です。

日本政策金融金庫は全て固定金利での融資になっており、金利上昇のリスクがなく、前述したとおり利益を重視していないため、比較的低金利での融資を行っています。

社会的に立場の弱い人の救済を目的としているため、女性・若者・高齢者は融資が受けやすく、借入限度額が通常4,800万円のところを7,200万円まで借りることが出来ます。

日本政策金融金庫の金利情報

正式名称	融資限度額	金利タイプ	固定金利	変動金利
株式会社日本政策金融公庫	〜4,800万	固定金利型	1.25〜1.85%	‐

みずほ銀行の概要

みずほ銀行は2013年7月1日に発足した、みずほフィナンシャル・グループの都市銀行です。

三大メガバンクの一つとされており金利は低めに設定されており、不動産投資には有利な銀行でしょう。

金利タイプは連動金利型と固定金利型、固定金利選択型に対応しているため、選択の幅が広くなっています。

物件の評価基準は厳しい傾向がありますが、新規法人でも審査の対象となり、融資を受けることができるというメリットもあります。

融資条件は年収200万以上と明記されていますが、実際には年収1,000万円以上で資産持ちでないと融資を取り組んで貰いにくいのが現状です。

みずほ銀行の金利情報

正式名称	融資限度額	金利タイプ	固定金利	変動金利
株式会社みずほ銀行	物件の担保評価による	連動金利型 固定金利選択型 固定金利型	3.10%	1~2%前半

三井住友銀行の概要

三井住友銀行は1996年6月6日に発足した都市銀行で、三井住友フィナンシャル・グループの傘下にあります。

全国に支店を持つメガバンクなため、融資できるエリアがほぼ全国すべてとなっています。

他のメガバンクや大手銀行にも言えることですが属性水準が高く、年収や資産などのハードルが高い傾向にありますが、審査に通ってしまえば金利が低いというメリットがあります。

三井住友銀行の金利情報

正式名称	融資限度額	金利タイプ	固定金利	変動金利
株式会社三井住友銀行	物件の担保評価による	変動金利型 固定金利特約型	3.25%	1~2%前半

りそな銀行の概要

りそな銀行は1918年5月15日に発足したりそなホールディングス傘下の都市銀行です。

支店の数は多いですが地方には少ないため、大手銀行の中でも融資エリアは狭くなっています。

収益還元法のみで物件を評価し、利回りが高い物件の融資は出やすい傾向にあります。

物件を法定耐用年数の上限で見てくれ、RCの耐用年数も47年で計算するため、40年計算のメガバンクと比べると使いやすいというメリットがあります。

りそな銀行の金利情報

正式名称	融資限度額	金利タイプ	固定金利	変動金利
株式会社りそな銀行	物件の担保評価による	変動金利型 固定金利特約型	3.15%	1~2%前半

三菱UFJ銀行の概要

三菱UFJ銀行は1919年8月15日に発足した都市銀行で、三菱UFJフィナンシャル・グループの傘下です。

日本最大の銀行なため、収益不動産への融資はあまり積極的と言えず、融資条件はかなり厳しくなっています。

物件の評価方法も明確に公表されておらず、望まれる属性も年収1,000万円以上の安定した職業とハードルは高い銀行です。

三菱UFJ銀行の金利情報

正式名称	融資限度額	金利タイプ	固定金利	変動金利
株式会社三菱ＵＦＪ銀行	物件の担保評価による	変動金利型 固定金利特約型	‐	1％～2％前半

不動産投資を継続的に行うためには市場推移を調べよう！

不動産投資の場合、大幅な価格下落というのは今後起こりにくいと言われています。

利回りや価格も安定しており、売買は活発に行われていることから今後も安定して行える投資と言えるでしょう。

しかし、都内などの物件はすでに富裕層などが相続対策として購入を行っている物件が多く、好条件の物件は少ない状態である可能性があります。

しかし、地方にもエリアを考慮すると好条件になりうる場所はありますので、きちんと前準備をした上で適切にアパートローンを利用し、不動産投資を始めてはいかがでしょうか。