アパート経営における「利回り」とは?|正しい計算方法と注意点も徹底解説

アパート経営を始めようと思っても「そもそも利回りって何?」「稼ぐためにはどうすればいいの?」などのような疑問を抱きますよね。

利回りとは、不動産投資の収益性の表す概念ですが、利回りの種類と意味を理解しておかないとアパート経営を失敗してしまいます。

そこで本記事では、アパート経営を新たに始めようと考える方に向けて正しいアパート経営の利回りの意味と計算方法を注意点を交えて解説します。

アパート経営を検討している方はぜひ参考にしてくださいね。

 

アパート経営の利回りとは?

そもそも利回りとは、投資に対する収益性を判断するために計算される数値です。

アパート経営に関する利回りとは、アパートの物件費用に対する家賃収入の割合のことをいいます。

アパート経営の利回りを計算する方法には何通りか方法がありますが、ここでは主に使われる「表面利回り」と「実質利回り」の2種類をご紹介します。

実際にはアパート経営の「表面利回り」と「実質利回り」はそれぞれどう違うのでしょうか。

アパート経営を成功させるためには、この「利回り」の意味と計算方法をきちんと理解させることが大切になります。きちんと抑えていきましょう。

 

表面利回りの意味と計算方法

表面利回りとは、言葉の通りに表面的な部分だけを抜き取って計算する利回りの計算方法です。その計算方法は、単純に年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ることで求められます。街に溢れている広告や物件概要に記されている利回りは、一般的には表面利回りで記載されているため、目にすることも多いでしょう。

表面利回りの活用方法は、大まかに物件の収益性を表す指標としてみて、投資する物件を探す際の一種の参考値にすることができます。

しかし、表面利回りはあくまで表面的な利回りを記した値なので、実際に経営するとかかる経費などは一切考慮されていません。また、大前提として投資した物件を満室にして回すことが出来ていると仮定した上での計算となるため、現実的な数値ではないです。実際にアパート経営の投資を始める時には、表面利回りではなく「実質利回り」を要チェックするようにしましょう。

 

実質利回りの意味と計算方法

実質利回りとは、表面利回りとは異なり、投資経営に関わる諸経費を含めて計算した利回りです。そのため、表面利回りよりも現実的な利回りに近い数値になります。

最終的な投資判断や資金計画を立てる際には、実質利回りに着目をするようにしましょう。実質利回りは以下の計算式で求められます。

「実質利回り(%)=(年間家賃収入−年間諸経費合計)/(不動産購入価格−購入時の諸経費合計)×100」

実質利回りを計算する際には表面金利と計算構造自体は変わりませんが、それぞれから経費を引くようになると覚えておきましょう。ここで言う経費にはどのようなものがあるのかご紹介しておきます。

また、購入時に発生する費用(経費)は以下の通りです。目安としては物件価格の7-10%程度と覚えておきましょう。

  • 不動産仲介手数料
  • 司法書士報酬
  • 登記印紙代
  • 不動産所得税など

さらに、年間にかかる費用(経費)は以下の通りです。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 修繕積立金
  • 管理費
  • 保険料など

以上のように、税金から保険料までさまざまな経費がかかることを押さえておきましょう。

また、より現実に近い利回りの値を出すために、空室分の損失として年間家賃収入の10%程度をマイナスする方法もあります。

表面利回りよりは現実的な数値を出すことが可能になりますが、絶対に正確とは言えません。

 

高利回りのアパート経営をするには?

「どうせアパート経営にチャレンジするなら高利回りな方法を知りたい」と考える方も少なくないでしょう。アパート経営で物件を選ぶ上で「新築アパート」か「中古アパート」どちらを選ぶのかによって利回りが変わってきます。

果たして新築と中古ではどちらの方が高利回りなのでしょうか?みていきましょう!

 

新築アパート経営の場合

新築アパートを経営するメリットは「融資期間が長くなること」です。新築アパート経営をする特徴は、物件の感性から主に1年以内で入居者がゼロの状態から始めることにあります。新築アパートについては、購入者の年齢にもよりますが、法定耐用年数の期間が長く残っているため、一般的には融資の期間が長引きやすいです。

アパートを経営する上で大切なことは「融資期間をどれだけ長くとるか」なので、入居者の集客に成功すれば、大きく儲けられます。しかし、新築アパートを経営している最中に修繕費用が必要になるケースも。また、購入時の価格が高いために利回りが低く出がちな傾向にあります。

もし、新築アパートを経営しようと思う方がいるならば注意して欲しいのは「集客に力を入れること」です。新築アパート自体は物件の価格が高いため、空室が出てしまうとその分の損失がかなりの痛手になってしまいます。そのため、上手に空室を作らないように経営が出来るならば、新築アパート経営を検討してみましょう。

 

中古アパート経営の場合

中古アパート経営の特徴は、中古でなおかつすでに入居者が居る物件を購入することです。ポイントは、中古アパート経営の方が新築アパート経営よりも物件価格が低いため、高利回りが狙えることにあります。

しかし、法定耐用年数の点で比べると、やはり中古アパート経営は融資が長引きづらい点でデメリットになってしまいます。また、物件の状態次第では、多額の修繕費用がかかる場合もあるため、現状確認は怠らないようにしましょう。

 

理想的な利回りの目安について

利回りを判断する際に、理想的な利回りは「5%」であると覚えておきましょう。目安としては、5%を超えているかどうかです。利回りの最低ラインは3-3.5%で、それよりも下回っている場合はアパート経営を見直すようにしましょう。

アパート経営の利回り相場の目安については、以下の図のように都市の中心部では5-8%と他と比べるとやや低めの利回りとなっていますね。

アパート経営で高利回りを狙う方は、人口20万人程度の市町村でアパート経営をするのもいいかもしれません。

 

アパート経営の利回りが変動する要因


アパート経営の利回りについて説明を続けてきましたが、次は利回りが変動する要因について解説します。アパート経営で失敗をしないためには、利回りが変動する要因を知っておくことでリスク管理が出来るため、大切になります。

利回りが変動する要因は、大きく分けると3つあります。

  1. 初期費用
  2. アパート経営の家賃収入
  3. ランニングコストこれらについて一つずつ解説していきます。

①初期費用

アパート経営にかかる初期費用は、自分が土地を持っているかいないかで変化します。自分の所有している土地がない場合は、土地の購入から始めなければならないため、初期費用がかさむことを抑えておきましょう。

また、アパートを購入して経営する場合も、新築物件を選ぶのか中古物件を選ぶのかで初期費用が異なります。

アパート経営の初期費用を考える際は、まず「土地を持っている」「土地を持っていない」から考えて、土地を持っていない場合は「土地を購入して建てる」「新築物件を購入」「中古物件を購入」から選ぶという手順で考えましょう。

土地を持っていなくて、利回りを気にする場合は、1番コストのかからない「中古物件の購入」をおすすめします。

 

②アパート経営の家賃収入

アパート経営による利益はほとんどが家賃収入です。

もし仮に、アパートを経営していても入居者が居なければ収入は入ってきません。そのため、アパートを購入した(建てた)後に大切になってくるのは、入居者の集客になります。

アパートに空室があるまま経営を行なっていると、利回りが悪くなってしまうので気をつけましょう。

③ランニングコスト

ランニングコストとは、アパートを経営する際に毎月かかってくる費用です。主に税金や管理費、修繕費などがランニングコストに当てはまり、家賃収入の5-7%程度が差し引かれます。

アパートの経営をする際には、アパートの購入費用や建築費用だけではなく、ランニングコストも考慮に入れた上でやりくりをしましょう。

アパート経営の利回りの3つの注意点

アパートの経営の利回りが変動する要因について解説しました。アパートの購入費用だけではなく、税金や保険料がかかってくることは抑えておきましょう。

次は、アパートの経営を新たに始める方が失敗しないために気をつけて欲しい3つの注意点についてまとめました。

アパート経営の利回りの注意点は、以下の3つです。

  1. 利回りに気を取られすぎない
  2. 実質利回りは建物の老朽化とともに低下する
  3. 表面利回りの高さが必ず収益に結びつくわけではない

 

①利回りに気を取られすぎない

アパート経営を始めたての人の中には、利回りに気を取られすぎて、「入居需要」にまで頭が回らない方が多くいます。いくら高利回りの物件があるからと言っても、その物件の入居需要がなければ、投資資金が無駄になってしまいますね。

そのため、アパート経営で物件を選ぶ際には利回りだけでなく「その物件に需要があるかどうか(集客できそうか)」まで考えて物件に投資するようにしましょう。

②実質利回りは建物の老朽化とともに低下する

特にアパート経営初心者の方で「安く中古の物件を買って運用をしよう」と考える方が多くいます。しかし、その中古物件が修繕が必要なほどボロボロだった場合に、修繕費が必要になります。その場合、実質利回りは低下してしまいます。

中古物件の購入費用と修繕費を考えると、新築の物件を購入した方がコストパフォーマンスが良かったという場合もあるほどです。このことから考えた時に、物件を購入する際は必ず下見に行って、自分の目で現状確認をするようにしましょう。

建物の老朽化とともに、修繕費が必要になるため、実質利回りが低下することを覚えておいて下さい。

③表面利回りの高さが必ず収益に結びつくわけではない

「見かけ上は表面利回りが高く、この物件を購入すれば儲けられるのではないか」と考えられるような物件が巷に溢れています。

そこで失敗しないために必要な考え方は、「実質利回り」と「入居需要」を天秤にかけてバランス良く考えることです。表面利回りが高くても、実質利回りが低ければ、思ったような収益が出ないという事態になってしまいます。また別のパターンでは、表面金利が高くても、入居需要がなければ、手元には借金しか残りません。

アパート経営で成功をしたいならば、「高利回り=優良物件」という考え方を捨てて、「本当に必要とされる物件かどうか」を考えるようにしましょう。

 

アパート経営では利回りに振り回されないようにしよう!

アパート経営を始めたばかりだと、利回りの高い物件を求めて物件を探しがちですね。大切なことは、記事の中での説明したように、高利回りだからと言って儲けられるわけではないということです。表面利回り実質利回りなどの考え方も大切です。ですが、まずは購入する物件の需要と供給のバランスを考えた上で、居住する需要がありそうな物件を購入して経営するようにしましょう。

 

関連記事

ページ上部へ戻る