資金調達手段「リースバック契約」のしくみとメリット・デメリット|リバースモーゲージとの違いも合わせて詳しく解説

これから新規に事業を立ち上げたいと考えたときや、私情で多額の現金が必要になった場合など、資金調達が必要な場合の手段としてリースバックという方法があります。

リースバックは自宅を売却することで資金を得ることができて、その資金使途には制限がない不動産売買であり、賃貸契約を締結することで自宅に住み続けることができます。

本記事ではリースバック契約のメリットやデメリット、また契約書内容やリバースモーゲージの比較を行いながら、リースバック契約について詳細に解説していきます。

リースバック契約について

リースバック契約について

リースバック契約とは

リースバックとは、自分の家を売却しその購入者との間で賃貸借契約を結ぶことで、売却した自分の家に住み続けるという不動産売買の仕組みの事です。

リースバックを行うことで、自宅を売った人の元には売却額が手に入ることから多額のお金が入ります

一度は多額のお金を手に入れることができながら、住む家はその後も変わらないことから、急に大きな資金が必要になったという方にとってはメリットのある不動産売買と言えます。

また、リースバックではリースバック後の契約次第では再度買い戻しを行うという特約を設けることもできます。

契約書の内容についても基本的には売却者と購入者間でどのような契約とするかを決めることができる点が魅力と言えるでしょう。

リースバック契約のメリット・デメリット

リースバック契約のメリット・デメリット

リースバック契約のメリット

  • 生活環境が変わらない
    上述したように、売却者にとっては“まとまった資金が手に入って且つ住む家は変わらない”事が最大のメリットとなるでしょう。
    通常だと持ち家を売却した際にはその家から出ていく必要がありますが、住み続けることができるのはリースバックならではの魅力。

    売却し、退去した際には家族の引越し費用や子供の転校費用など何かと出費がかさみがち。そのような生活環境が変化する事に伴うデメリットや出費を抑えることも可能です。

  • 多額の現金が手に入る
    自分の持ち家を売ることから、多額の現金が手に入ります。ローンの支払状況によっては家賃を支払ったとしても自分の手元に残る額の方が結果的に得をするというケースも発生することもあるでしょう。

    例えば住宅ローンの残りが1,500万円で、自宅を4,000万円で売却した場合。これはローンを完済しても2,500万円の資金が手元に残る計算になります。

    この残った資金はもちろん使用用途に制限はありません。

    毎月の家賃は発生するようになりますが、一時的にまとまった資金が手に入ることから新規に事業を立ち上げる際にこのリースバック契約を行うという方も多いです。

  • 即現金化できる
    リースバックは一般的な不動産売買と比較したとき、現金化までの時間が短いという点も魅力の1つ。

    その理由としてはマンションの家賃のような不動産売却とは異なり、不動産会社が買主として買取を行うことが多いことがその要因です。

    不動産会社と話を進めて、お互いが査定額に納得した場合、早い場合は約2週間程度で現金化することもできます。

リースバック契約のデメリット

  • 買取価格は相場より安価
    確かにリースバックを行った場合、相手が不動産会社なため現金化が早くなりますが、中古機器の売買と同様に、個人間取引の比べて買取価格は安価になります。

    目安金額としては、相場の7割程度となるケースが多いことから、高額な売買を期待する方にとっては適していない不動産売買と言えるでしょう。

  • リースバック後の家賃が高額
    リースバック時には賃貸借契約を締結し、毎月家賃を不動産会社に支払いますが、その家賃は同価値の物件と比較したときやや高めに設定されることが多くなります。

    不動産会社側も経営が必要なため、ある程度の水準(利回り)を担保しなければ商売にならない為、後先を考えてリースバックを行う必要があるでしょう。

    毎月の家賃については不動産会社の想定する利回りによって異なりますが、例えば想定利回りが8%の物件を4,000万円で売却した場合、年額で320万円の家賃が必要となります。

  • 買い戻し価格 > 売却価格
    リースバックでは特約を結んだ場合、買い戻すことができると上述しましたが、この際はもちろん売却価格よりも高額となります

    相場では売却価格の1.2倍程度の金額に設定されることが多く、4,000万円で売却した場合には単純計算で4,800万円が買い戻し金額になります。

    特約なので、要するに売却者と不動産会社の交渉次第でここは調整の余地はあるかもしれませんが、「いずれ買い戻せる」という前提でリースバックを行うのは危険でしょう。

リバースモーゲージとリースバックの比較

リバースモーゲージとリースバックの比較

リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージとは自分の家を担保に生活資金を借り入れる貸付制度です。リースバックと共通している点は、リバースモーゲージの場合も継続して自分の家に継続して住み続けることができる点です。

住宅ローンの様に一括で受け取った融資額を月々返済する方式ではなく、借り入れ者が死亡した際に担保としていた家を売却することで借入した金額を返済する仕組みです。

このように一括で借入残高をまとめて返済することから「リバース」という名称がつけられています。

返済方法からも分かるように、一般的には高齢者向けの貸付制度となっていることから各都道府県の社会福祉協議会や、金融機関などが取り扱っている貸付制度であり、どこのリバースモーゲージを利用するかによって、借入金の使途や貸付減額が異なるので注意が必要です。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージのメリット

  • 毎月の支出が安価
    リバースモーゲージの場合、毎月の支払いは借入金の利息のみとなります。一般的に高齢者向けの貸付制度であることから、老後生活中の支出を抑えることができます。

    また、退職金や預金などまとまった資金を残した上でこのリバースモーゲージを利用することにより、居住環境を確保した上で老後資金が減少率を抑えることにも利用することができます。

  • 返済時の選択肢が豊富
    一般的に元金の返済するタイミングは借り入れ者が死亡した際の現金一括返済ですが、他にも借り入れ者生存中の繰り上げ返済も可能です。

    また、ほとんどの金融機関では配偶者がリバースモーゲージ契約を引き継げるようにしているので、借り入れ者が死亡した後の配偶者居住場所に関するリスクを回避することができます。

リバースモーゲージのデメリット

  • 不動産価値の影響を受ける
    リバースモーゲージ契約は変動金利となるため、金利が変動するリスクがあります。

    また、金利だけでなくその土地や建物の価値が下落した場合には融資言動額などの見直しが行われるリスクもあるので注意が必要でしょう。

  • 資金を使い切る可能性がある
    リバースモーゲージの借入期間は基本的に借り入れ者が死亡するまでの期間となります。
    これにより、借り入れ者が長生きすればするほど設定していた融資限度額まで資金を使い切ってしまうリスクが大きくなります。

リースバックとリバースモーゲージは何が違う?

最も大きな違いは不動産の「取引」なのか「融資」なのかという点が異なります。

リースバックは自宅を一度売却するため、所有権を不動産会社にわたすことで資金を一括で受け取ることができます。

資金受領後は賃貸借契約を締結することで、自宅を賃貸として契約することで住み続けることができる仕組みです。

反対にリバースモーゲージとは自宅を担保として融資を受ける「金融商品」です。

リバースモーゲージはリースバックのように所有権は移行せず、自宅を担保として提供することにより融資を受けます

リバースモーゲージは借り入れ者が死亡した際に、担保としていた自宅を売却することで資金を返済しますが、リースバックは返済義務はありません。ここが最も異なる点と言えるでしょう。

その他の違いについては以下の通りです。

  リースバック リバースモーゲージ
自宅の所有権 不動産会社 本人
固定資産税の納税 なし あり
資金の使途 自由 投資・事業資金には利用できない
契約条件 なし 高齢者限定の場合が多い
対象物件 制限なし 一戸建て物件のみ
家族の同居 可能 配偶者のみ
契約終了後の自宅 買い戻し可能 売却する必要がある

リースバックとリバースモーゲージをどう使い分けるべきか

リースバックは、調達した資金の使途に制限されず、自由に使いたいという方におすすめです。

また、契約条件として年齢の制限がないことや、契約終了後にも自宅に住み続けたいという方もリースバックに向いていると言えるでしょう。

反対にリバースモーゲージは、契約開始後も所有権が移行しないため、老後生活に家をリフォームしたい方や、資金に余裕をもたせながら長く住みたいという方におすすめです。

リースバック契約書について

リースバック契約書について

リースバック契約書は基本2種類

リースバックの場合、「自宅の売買」と「賃貸契約」という2つの工程を踏むため、売買契約書賃貸借契約書の2つを締結する必要があります。

契約書の内容は当然ながら契約終了時まで有効となるため、契約時に買主の不動産会社との打ち合わせ内容がきちんと反映されているかをよく確認する必要があります。

リースバック売買契約書の記載内容

リースバック売買契約書には、以下の内容が記載されています。

  • 売買価格

  • 引き渡しの日程

  • 買い戻しに関する取り決め

売買価格や引き渡しの日程については事前にかならず不動産会社と打ち合わせを行っているはずですので、その内容と相違がないかをきちんと確認しておきましょう。

買い戻しに関する取り決めについては基本的には特約となるため、買い戻すという可能性を残しておきたい場合は、買主と買い戻しが有効となる期間やそのときの買い戻し価格を入念に打ち合わせを行いましょう。

その時に話した内容がきちんと契約書に反映されているかを必ず確認する必要があります。

リースバック賃貸借契約書の記載内容

リースバック賃貸借契約書には、以下の内容が記載されています。

  • 契約の目的や背景

  • 資金の使途

  • 支払い方法

  • 賃料や敷金

  • 途中解約について

  • 定期建物賃貸借契約書なのか、普通賃貸借契約なのか

  • 義務や禁止事項

金額や期間など、事前打ち合わせしている点については変わらず契約書と相違がないか確認すべき必要があります。

賃貸借契約の場合は、通常の賃貸物件と同様に月々の支払いをどのように行うのか途中解約を行いたい場合はどのような手はずを踏む必要があるのかについても記載されているので、確認しておきましょう。

また、リースバック賃貸借契約を締結した後は自宅の所有権がありません。賃借人になることから、自宅について義務や禁止事項など様々な制約が発生するので、その内容をきちんと確認する必要があります。

禁止事項の例でいうと、第三者への又貸し禁止や、事務所としての利用などが禁止事項として記載されており、義務としては家賃の滞納が長期間になった場合、貸主から解約の申し出をうける必要がある点などが記されています。

リースバックを行うときのポイント

予め資金の使い道を決めておく

リースバック契約の場合、契約が締結された瞬間にまとまった現金が手に入ります。しかし、人間は大金が入ると本来の目的を見失ったり、無駄使いをしてしまいがち。

そうならないためにも、得た資金の使いみちを予め決めおくことをおすすめします。

ただでさえ、リースバック後の家賃は通常より高額になりますので、その家賃が無理なく支払える余力と生活の質を落とさない水準を満たすことを心がけましょう。

契約内容を熟読する

契約前に不動産会社と入念に打ち合わせを行いますが、その内容が契約書に正しく反映されているかは必ず確認してください。

特にリースバックの契約期間や家賃、買い戻しに関する特約事項などは重要です。

売却価格を確認する

売却価格の金額だけに着目するのではなく、不動産相場や金額の根拠も含めて金額を確認しましょう。

市場の価格や物件の状態を考慮すると、相場以下となっているなど、少しでも売却価格に対して疑問を抱いた際には、すぐに相談することが重要です。

売却価格は、その金額で住宅ローンを完済できるのかという点では非常に後に引きずる容易にもなりますので、特に重要視すべきでしょう。

まとめ

まとめ

リースバックの概念から、よく比較対象となるリバースモーゲージとの相違点について解説しました。

リースバックは金融商品のように負債を抱えてお金を借りるのではなく、あくまで売却して資金を得る上にその物件に住み続けることができることがメリットです。

売却金額の使途に制限がなく、新たな事業を始めるにあたっての事業資金を確保する手の1つとしてリースバックという手段があるという位置づけとして認識しておくと、自分の将来の生活プランに余裕を持てる選択肢が増えるでしょう。

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