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不動産投資初心者にとって、数多くの情報の中から正しいものを見つけ出すことは困難です。
ですが、不動産投資で実際に成果を出しているプロの話ならば信頼できるのではないでしょうか。
今回は、不動産投資の実績・経験ともに豊富なもふもふ不動産もふさんにインタビューを行いました。

もふさんは、現役の不動産投資家であり、所有する住居物件をほぼ満室にするなど、好調な実績を残しています。
一方で、自身のYouTubeチャンネル登録者数は27万人を超え（2020/12/15現在）プロ目線の的確な解説が好評です。

この記事を読むと以下の3つがわかります。

• 不動産投資に潜むリスク
• 不動産投資で詐欺や破産にあわない方法
• 資産運用における不動産投資以外の選択肢

不動産投資初心者ならばまず知っておきたい情報を効率よく手に入れることができますので、ぜひ最後まで読み進めてみてください。

もふもふ不動産もふ氏の多様な経歴を紹介

充実した会社員生活を送っていたもふさん。
どのようなきっかけで不動産投資を始めたのか、実際にもふさんが保有する物件の状況や今後の事業展開についてお聞きしました。

不動産投資を始めたきっかけは何ですか？

大学卒業後は、大企業にて研究開発者の仕事を16年間やっていました。研究開発の仕事はたいへん過酷でしたがやりがいがあり、熱中して打ちこめるものでした。そんな時、突如襲ってきたのがリーマンショック。
これまで順風満帆な会社員生活を送ってきたのに、一気に会社の業績が落ちていったのです。
リーマンショックの影響で将来に不安を覚えたのがきっかけで、資産運用や不動産投資を始めました。

不動産投資を実際に始めてみてどうでしたか？

2014年に、会社で働きながら独学で不動産投資を始めました。PDCAを回しながら業務効率の改善を図っていく過程は会社の業務で経験しており、不動産投資にも活かすことができました。
その後は年に1棟のペースで物件を買い進め、現在では静岡県、愛知県、岐阜県に合計3棟を所有しています名古屋市に住んでいるので、東海地方の物件が中心です。不動産投資は奥が深いと感じており、何よりやっていておもしろいので不動産投資を続けています。

2016年以降はブログやYouTubeに挑戦したり、法人を設立したりと、どんどん新しいことに挑戦しています。これからは、YouTubeコンサルティング事業にも力を入れていく予定です。

不動産投資初心者が失敗しないための心構え

近ごろは不動産投資初心者を狙った詐欺が横行しています。もふさんは不動産詐欺に巻き込まれないための情報発信も積極的に行っており、くれぐれも気をつけるよう注意を呼びかけています。

初心者が「不動産投資をするのはやめとけ」と言われるのはなぜですか？

不動産投資は、よくわからないまま不動産を購入して成功するほど甘くはないからです。

不動産投資は「投資」と名がついているものの、実態はビジネス（事業）なのです。
たとえば、以下のように意思決定力が求められる場面が多くあります。

• どのような方法で入居者を集めるのか
• どのようにリフォームするのか
• リフォームするのに必要な資金はどう調達するのか
• 家賃はいくらにするのか

費用がかさみすぎないように工夫したり、空室を解消したりするために自ら動かないといけません。経営判断の連続なので、不動産投資を始めて成功するかどうかは経営能力にかかっているといえます。
初心者がよくわからないまま不動産を購入したとしても、成功するのは至難の業です。

不動産投資初心者が破産を防ぐために気をつけることは何ですか？

相場より高い価格を買わないように気をつけてください。不動産投資初心者を狙った詐欺が横行しているからです。
物件の相場さえきちんと判断できれば詐欺にもあわずに、破産を防ぐことができます。不動産投資初心者が破産を防ぐためには物件を見極める目を養うことが大切なのです。

初心者が不動産投資詐欺に巻き込まれないためにはどのような対策が必要ですか？

買おうとする物件が適正価格なのかを見極められるだけの知識を身につけることが必要です。日頃から知識を深めておけば、詐欺を見抜けるパターンが多いです。

家賃保証に関する詐欺を例に説明します。
家賃保証詐欺とは、物件を売る際は賃料以上の家賃保証を付けて収支がプラスになるよう見せかけておき、数年後に家賃保証を一方的に解除するというものです。適正家賃を知らないとこのような詐欺に気が付くことはできません。

例えば、マグロのことを全く知らない素人がマグロのせり市に行っても儲からないですよね。周りはマグロのことを知り尽くしているプロなのです。不動産投資について勉強が足りないまま、始めることはやめておいた方がよいです。

不動産投資初心者はまずリスクを理解しないと危険

不動産投資をするならまずはリスクについて正しく理解する必要があります。不動産投資にリスクはつきものだからです。リスクについて正しく理解しておけば、事前に対策を講じることができます。不動産投資に関するリスクについて、もふさんに詳しく解説していただきました。

不動産投資にはどのようなリスクが潜んでいますか？

不動産投資に潜むリスクは大まかに以下の3つが挙げられます。

• 空室リスク
• 家賃滞納リスク
• 修繕リスク

まず代表的なのは「空室リスク」です。大前提として、入居者が見つからなければ家賃収入は0のままです。それだけではなく、入居者が退去して、次の入居者が来まるまでの期間が長くなることも想定しておかなければいけません。

無事に入居者が決まったとしても「家賃滞納リスク」が潜んでいることも考慮しておきましょう。入居者の家賃滞納が解消されるまでに時間がかかると、事業の継続にも影響を及ぼすので対処が必要です。
他には物件の定期的なメンテナンスや、破損部分の修繕費用が発生するなどの「修繕リスク」が挙げられます。

リスクから身を守るためにはどのような対策をとるとよいですか？

必要以上に家が密集しているエリアや、逆に居住者が少ない過疎地では、物件のエリアから見直してください。不動産投資では人口に対して、需要と供給がつり合う必要があるからです。

需要と供給バランスが崩れたエリアの物件を購入すると、どうしても空室リスクは高くなってしまいます。ただでさえ日本の人口は減少傾向であり、不動産投資に限らずあらゆるビジネスが影響を受けて、今後厳しくなっていくことが予想されます。
ですから、その中でどう戦っていくかを熟考してから物件を選ばなければなりません。

不動産投資初心者へのアドバイス

不動産投資に興味があったとしても、はじめの一歩を踏み出すのには勇気がいりますよね。誰でも最初は初心者からのスタートなのです。
だからこそ、不動産投資初心者向けの教材を提供するもふさんのアドバイスは確かな説得力がありました。ぜひ参考にしてください。

初心者が不動産投資を始めるにはハードルが高いですか？

初心者が不動産投資に参入するハードルは高いと感じています。ですが、市場の歪み（=物件を安く仕入れることができ、高い賃料を取れるエリア）を見つけることができれば儲かりやすいビジネスといえます。

本当にやりたいのであれば、コツコツ努力しましょう。実際に、大きく利益を出している不動産投資家はたくさんいます。
諦めずに勉強を続け、行動を続けていくことが大切です。

銀行から融資を受けたいと思ったらまず行うことは？

まずはあなた自身の「属性」を高く評価する銀行を見つけてください。属性が高く評価されると融資を受けやすくなるからです。属性とは、具体的には以下を指します。

• 雇用形態
• 勤続年数
• 勤務先
• 年収
• 既存借入額
• 返済比率
• 保有資産

属性の評価基準は銀行によって異なります。「会社員だから」「経営者だから」という単純な理由だけで融資判断されるわけではありません。最近は投資用不動産への不正融資問題の影響で会社員に対して融資が出にくくなっているし、借り主が会社役員であれば決算書の内容も審査の対象となるからです。

したがって、あなたの属性を高く評価してくれる相性のよい銀行を根気よく探すことが大切なのです。

「不動産Hacks」ではもふ氏の不動産投資ノウハウが学べる【30日以内なら全額返金保証付き】

不動産投資経験豊富なもふさんの元には、「もふさんが実践している不動産投資のノウハウを学びたい」という多数のリクエストがあったそうです。そんな声に応えて、「SkillHacks(スキルハックス)シリーズより、もふさんがこれまでに不動産投資で培った知識やスキルをふんだんに盛り込んだ教材「不動産Hacks」がリリースされています。
そこで、「不動産Hacks」に関するエピソードをお聞きしました。

「不動産Hacks」製作時に苦労したことはありますか？

持っている知識を順序だててコンテンツにまとめる過程は大変苦労しました。
本教材は全18章で構成されており、動画は80本を超えています。
どういった順序で教材に組み込んでいくのが初心者にとってわかりやすいかを試行錯誤しながら、教材の設計を行いました。

これまでに全額返金に応じたケースはありましたか？

商品にご満足いただけない場合は30日以内であれば理由を問わず全額返金に応じています。これまでに1,000人以上の購入者から平均4.6の高評価をいただいている本商品ですが、全額返金のご要望は5件程度ありました。
購入者に満足いただける商品でありたいので、至らない点があったのならば仕方ないと思っています。

無期限サポート付きのサービスに対する受講者の反応はどうですか？

実際に「購入する物件の探し方はどうすればいいですか？」という質問がありましたのでお答えしました。質問の数は、今はまだそこまで多くないです。質問サポートをご利用いただいても、追加料金はかかりません。
疑問点はそのままにしないで、その都度解決することをおすすめします。せっかくご購入いただいた教材なので購入者様には有意義に活用していただきたいです。

不動産投資以外の資産運用法

もふさんは不動産投資以外の情報も積極的に発信しています。自分に最適な投資法を見つけるために、幅広い投資法を比較検討することは重要です。そこで、不動産投資以外の資産運用の中でも代表的な以下3つの方法について、併せて解説いただきました。

• 株式投資
• 投資信託
• FX

株式投資にはどのような特徴がありますか？

現物株への投資は「買う」か「売る」しか作業がなく、不動産投資に比べて手間がかからないところが楽です。ただし、値動きは激しいことが多いので注意してください。

投資先の企業が倒産すると株の価値が0になってしまう点は怖いと思われがちですが、「投資元本以上の損失は発生しない」ともいえます。
要するに、投資元本が100万円だったら損失は最大でも100万円となるわけです。

投資信託にはどのような特徴がありますか？

投資信託は、他の投資手法と比較しても圧倒的に分散投資がしやすいです。投資信託の投資対象は株式、債券、不動産、金などさまざまです。ちなみに、投資信託のうち不動産を投資対象としたものが「REIT（リート）」です。

投資信託の場合、どの商品を選ぶかによって運用成績に大きな差が出ます。しかし、1年で10倍になるような極端な値動きをする銘柄は投資信託にはまずありません。

FXにはどのような特徴がありますか？

FXは24時間取引が可能な点が特徴です。アメリカで最も取引が活発な時間帯は日本では深夜なので、昼夜逆転して取引される方もいます。
FXのもうひとつの特徴は、最大25倍のレバレッジをかけられることです。
レバレッジをかけた取引はハイリスクなので資金コントロールがうまい人でないと難しいです。

結局、資産運用初心者はなにから始めたらよいですか？

資産運用初心者には、つみたてNISAを利用してドルコスト平均法で投資信託を積み立てていく方法をおすすめします。
つみたてNISAとは、投資信託の運用益が全額非課税となる制度のことをいいます。
また、ドルコスト平均法は価格が変わる金融商品を、常に一定の金額で定期購入する資産形成の手法です。例えば資金を12等分し、毎月資金の1/12を使用し一年かけて全量を買うといったパターンです。
投資元本を何%くらい増やしたいのかによって投資銘柄が変わってくるので、あらかじめ目標とする収益率を決めておいてください。

まとめ：不動産投資は入念な準備をしてから始めよう

不動産投資は、勉強不足のまま始めて儲かるほど甘くありません。不動産投資は、詐欺が横行し、破産するリスクもある世界です。不動産投資は「投資」と名が付いているものの、その実態はビジネス（事業）です。

一度、不動産投資の世界に足を踏み入れたら自分自身で投資判断をしなければなりません。まずは、物件の適正価格を見極められる力を身に付けましょう。

もふさんのように、「不動産投資は奥が深く、やっていて面白い」と思えるまでには時間がかかるかもしれません。しかし、本当に不動産投資をやりたいのであればコツコツ努力することが大切です。

将来、預金だけを持っていてもお金を増やすことが難しい時代になります。不動産投資の知識を正しく学び、経験を積むことは今後において大きな武器となるでしょう。