年間家賃収入5,000万円の不動産投資家に聞く「20代から始めた不動産投資戦略とは?」【不動産投資家インタビュー】

年収をもっと増やしたい、新しいことに挑戦したいと20代からの不動産投資を検討をしている人も多い昨今。不動産投資で成功するために、どのような戦略を立てる必要があるのか気になる人もいるでしょう。

今回は、20代という若さで不動産投資を始め、年間家賃収入5,000万円を達成した現役の不動産投資家、佐藤太郎(仮名・男性)さんにインタビューさせて頂きました。

  • 20代からどのように不動産投資を始めたのか
  • 不動産は経済にどれほど影響を受けるのか
  • 不動産投資で得したこととは
  • 初心者向けにアドバイスはありますか

上記について質問をさせて頂いたところ、佐藤さんならではの不動産投資戦略をうかがえるインタビューとなりました。経験者だからこそ分かる、不動産投資のメリットや始め方について詳しく伺いました。不動産投資を始めたい人は必見です

成功者が語る「20代から始めた不動産投資」


そもそも不動産投資を始めようと思ったきっかけは何ですか。

不動産投資に興味をもったきっかけは祖母のお小遣いです。祖母は僕が帰省するたびにお小遣いをくれました。祖母は仕事をしていませんでしたし、特別お金持ちというわけでもないので、当時はお金の出所に疑問を持っていました。

その後で、実は祖母が古いアパート保有していて、そのアパートの賃貸収入でお金を稼いでいることを知ったんです。いつも僕は祖母の家賃収入からお小遣いをもらっているんだなって。

20代前半の大学生の時に祖母が大家さんであることを知って、将来は自分も祖母のように不動産を持っておくといいのかなと考え始めました

佐藤さんはどのような不動産投資計画を立てていましたか。

20代の時から、積極的に若いうちに投資をしたほうが良いというスタンスでした。不動産投資をして、最終的には投資の収入だけで老後の安定した収益を取りに行きたいと考えていました。もう少し具体的に言うと、少しずつ物件を増やしながら、40代までには不労所得で生活ができるくらいに資産形成をしたいと計画していたんです。

あと、僕は他の事業もやっていて、事業をやるうえでも生活に困らないくらい安定した不動産収入、不労所得があれば事業を思いっきりできるなと考えていました。40歳までは事業を続けようと思ったので、それを実現させるためにも常に不労所得で生活できるように考えながら不動産を買っていました

実際に不動産投資を始めたのはいつですか。

実際に購入に踏み切ったのは、不動産投資の勉強を始めて1年後くらいでしたね。24歳の時です。

当時は不動産投資関連の本も沢山あり、インターネットでも情報が溢れていたので、それなりには勉強しました。他にも、不動産会社の資料を請求したり営業の方の話を聞いたりしていた時期もありましたね。

最初に買った物件は4,000万の新築アパートでした。貯金が300~400万くらいしかなかったので、4,000万くらい借りました。両親は僕が借金を背負うのを良くは思っていませんでしたが…笑

ただ、25歳くらいで借金をして不動産を購入する人はあまりいなかったので、結構なリスクを取っている感じはしました。

景気に強い不動産投資


不動産投資は経済にどのぐらい影響されるのでしょうか。

不動産投資は経済に比較的影響されやすいですが、好景気と不景気って絶対循環するので、長い目で見ると経済の影響は少ないです。

1年とか3年という短いスパンで見ないほうが良くて、長期的に見るんです。長期的に保有していれば景気が上がってくるタイミングが必ずあります。その時に売却できれば全く損はないです。

資本主義経済なので、最終的には絶対インフレしていくんですよ。インフレに伴って不動産、物件の価格は上がります。さらに言うと、インフレは貨幣価値が下がって借金が目減りするので、モノにしておいたほうがお得なんです。

例えば、海外で3,000万を現金で持っていると、物価が倍になった時に1,500万になります。でも、3,000万を不動産で持っていると、築年数を加味しなければ6,000万になります。なので、昭和築の古い不動産、ワンルームマンションなど300~400万で売っていたマンションの今の価格が、どんなに低くても1,000万というのはよくある話なんです。

コロナの影響はどのくらいありましたか。

僕が持っている物件は全部レジデンス、つまり、住居系なので全く影響ありませんでした。コロナという何百年に一回あるかどうかの世界的大打撃が経済にあっても、びくともしなかったんですよ。不動産は何も対策してないですけど、空室率が落ちることもなく、家賃滞納も家賃交渉もありませんでしたね。

家賃を滞納すると住むところがなくなってしまうので、みんな最優先で払ってくれます住むところがないと仕事も探せないし、仕事もできなくなって生活にも困ってしまいますからね。

ただ、飲食ビルやオフィスビルは大変だったと思います。コロナの影響で飲食店の撤退がどんどん進んでいますし、会社業績が悪いのでオフィスビルから撤退、または、オフィスを縮小という流れになっていますから。

不動産投資を始めるメリット


不動産投資を始めて生活にはどのような変化がありましたか。

万が一何かあって労働収入がなくなっても、不労所得で生活していける資金があるなっていう安心感を持てるようになりましたね。サラリーマンだと、労働収入の中で生活しなければいけません。

収入が複線化されていれば、思い切って事業できたり、思い切り遊んだりできますし、老後不安だなって感じることがないんですよ。不安を感じずに生活できるのは良かったなって思いますね。好きな時に好きなもの食べて、好きな時に好きなところに旅行いける。これって精神的に健康な状態じゃないですか。

あとは、無理して自分の収入から貯金しなくてもお金は貯まっていくので、そのお金の中から家族に何かしてあげられるようになりましたね。欲しいもの買ってあげることができる、これは不動産所得がなかったらできなかったと思います。

佐藤さんから見て不動産投資の優れている点とは何でしょうか。

不動産が優れているのはアウトソーシングができる点ですね。仕事時間がものすごく少ない。現在、僕は4棟の不動産を持っていますが、不動産のことで仕事をすることは1ヵ月で1時間くらいです。

管理会社にアウトソーシングしてるから、清掃からクレーム対応までやってくれますし、空室になったら賃貸募集をしてくれて賃貸借契約も結んでくれるんです。

また、不動産は人間と違って風邪をひきませんし、風が強い日でも台風の日でも働いてくれるのが魅力ですね。不動産なら文句も言わず、ずっとお金を稼いでくれます。

初心者向けにアドバイス「失敗しない不動産投資の始め方」

物件は何を基準に選べばいいのでしょうか。

僕が初めて物件を買った時は、物件価格についての融資の条件を基準にしました。

物件によって融資の受けられる額が変わります。築年数だったり広さだったり、あとは構造ですかね。木造や鉄骨、RC、鉄筋コンクリートなど様々な構造がありますけど、それぞれで融資を引ける金額が違ったりするので注意が必要なんですよ。

あとは、物件を買う場所も大切ですね買う場所を間違えると、空室が増えてしまって、本来は毎月の返済が50万円なのに、家賃が40万円しか入らないこともあります。

なので、僕の不動産は現在、東京23区にしかありません。昔は地方都市も不動産があったのですが、空室があって大変でした。利回りは東京が全国で一番低いですけど、賃貸は入居者がいて初めてお金になるので、入居に苦労するような物件は選ばないほうが良いです。

不動産投資はいつから始めるべきでしょうか。

若いうちに始めたほうが良いですね。若いほうが有利に融資を組めるんです。例えば、年齢が50歳の場合は75歳までの25年しか借りられないけど、若いうちは30~35年と長く借りることが出来ます。

また、不動産投資は時間をかければかけるほど負けにくい、長期的に安定した投資です。長期的に考えて、若い時から始めたほうが有利です。僕は不動産投資を14、5年やってきましたが、他の投資と比べると失敗の少ない投資でした。

あとは、サラリーマンをしていて転職を考えている人は、転職前に不動産を買ったほうがいいです。勤続年数が短い人や年収が低い人はお金を借りにくいし、転職してから1、2年は借りられないこともあります。

サラリーマンって金融機関にとても強いんですよ。資金調達がしやすい。大企業だとかなりの金額を借りられますし、僕もサラリーマン時代に9億借りてるんですね。会社経営者が借りる場合は金利が高くなりますし、通常頭金を入れなくても良い場合にも2、3割入れなくてはならないことがあるんです。

初期費用はいくら必要ですか。

初期費用はあればあるほど良くて、使わなければ使わないほどいいです。それが初期費用を増やすポイントでもあります。

なぜかと言うと、銀行がお金を貸してもいいい、金利を通常よりも下げてもいいと思える人は資産がある人なんですよね。だから資金はあればあるほどいいです。

さらに、お金を借りて不動産投資を始めようと思ったら、住宅ローンや無担保ローン、カードローンを持ってるとか、消費者金融で借り入れはしないほうがいいです。銀行が審査すると全部分かるんです。借り入れがあると銀行からそもそもお金を借りられませんから。

融資を受けるにあたって大事なことはありますか。

健康なことも大事です。なぜかというと、融資を受ける時に団体信用生命保険という生命保険をかける必要があるんですよ。

自分が借り入れしている最中に自分が死んでしまっても、生命保険が借金を清算してくれます。ですから、団体信用生命保険に入れるくらい健康な人ではないと、お金を貸さないっていう銀行も多いです。

融資を受けたいと考えている人は、健康にも注意を配る必要があります

まとめ:不動産投資は融資獲得への見通しが重要

始めようと思っても、なかなか始められない不動産投資。金融機関対策として、健康が大事であったり借り入れがない人が有利であったりと、経験者だからこそ分かる不動産投資の詳細が伺えました。

不動産投資は収入を増やす手段であるだけではなく、生活の質をあげる手段でもあります。日常生活を送るうえで、お金があるという安心感を得られるのは、不動産投資の大きな魅力でしょう。

不動産投資は長期的に見て、安定した収入が得られる投資です。不動産投資で成功するために、融資を受けるタイミングや物件の購入場所など、しっかりと戦略を立てましょう。

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