フラット35金利は3ヶ月ぶりに引き下げ 2021年1月の住宅ローン金利動向

ニュースのポイント

  1. 2021年1月の全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」は、借入期間が15~20年、21~35年の商品ともに前月比0.02%減だった
  2. 長期金利と相関関係がある株高は高値が続いているが、実体経済と乖離があり、低金利はしばらく続く模様
  3. 金利の長期予測は難しいが、融資の実行と引き渡しを予定している人は、複数の金利タイプ、金融機関で審査を通すことがオススメ

住宅金融支援機構の調達金利が下がったのが要因

引用元:news.mynavi

2021年1月の全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」(買取型)の金利は融資率9割以下、返済期間21~35年機構団信を含めて1.29%、融資比率9割以下・返済期間15~20年の金利は1.20%となり、いずれも12月から0.02%引き下げられた。住宅金融支援機構が、調達する金利が下がったのが要因。住宅ローンが引き下げられたことで、固定金利の形態を取るフラット35の需要が増える可能性がある。

フラット35の買取型は、住宅金融支援機構が民間金融機関から債券を買い取って証券化し、機関投資家を通じて機構債という形で販売する仕組み。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えに基づいて購入するため、機構債の表面利率は国が発行する債券である10年国債の利回り(長期金利)に連動する傾向がある。

2021年1月の機構債の表面利率が発表される前日の長期金利終値は、0.01%と前月から0.02%に下落。機構債の表面利率もほぼ同じく0.02ポイント下がって0.33%となり、フラット35の買取型の金利も0.02ポイント下がった。ブロガーの千日太郎氏によると、住宅金融支援機構の調達金利が0.02ポイント下がったため、融資金利も同じ幅で下がったという。

コロナワクチンへの期待と、フラット35の金利動向の関係

フラット35の金利が下がった背景には、コロナによる実体経済の低迷がある。

米大統領選挙が予想に反して接戦となったことから、投開票直後の10月末から11月の上旬までは大きな混乱があったが、その後は新型コロナウイルスに対するワクチン普及への期待から景気敏感株への買いが続くなど、米国の長期金利は上昇。一方、日本では、新型コロナウイルスの感染拡大から、安全資産の日本国債を買う動きが株式の購入を上回り、長期金利については、高騰する株価と逆の動きを見せた。日本国債を手放す投資家が少なく、むしろ買っている人が多いことを意味するという。

この傾向は、市場関係者から「現在の株高は実体経済と乖離している」との指摘も出ているように、今の株高の流れから好景気に入るとは考えづらく、しばらくは低金利という状態で続くとみられる。

しかし、各国でワクチンの投与が進み感染が収束の兆しを見せてくれば、それまで債券を保有していた危険回避型の投資家がリスクを取って、リターン(収益)を追求しやすい相場状況となり、債券を売る可能性も否定できない。債券の売却が増加すれば、債券価格が下がり、日本の長期金利も上昇する。

なお、フラット35の買取型は、民間金融機関から債券を買い取って証券化する資金調達の仕組みにあるように、金利が金融市場の長期金利を直接反映しやすい。国債の長期金利が上がると、住宅ローン契約者が借りる金利も上がる可能性があり、融資の実行と引き渡しを検討している人を中心に、複数の金利タイプ、金融機関で審査を通しておくことが求められそうだ。

フラット35
フラット35は、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機関と連携して扱う「全期間固定金利型住宅ローン」。借入時に返済終了までの借入金利が確定するため、借入時に借入期間全体の返済額が確定できるほか、借入後に市中金利が上昇しても返済額が増えないメリットがある。参考:ずっと固定金利の安心「フラット35」
買取型
フラット35の買取型は、住宅金融支援機構が、住宅ローンを利用する人が融資金を受け取った後、金融機関からその人の住宅ローンを買い取り、買い取った住宅ローンを担保とする債券を発行し、市場から資金を調達する仕組み。融資対象となる住宅と敷地に、金融機関を抵当権とする第1順位の抵当権を設定する特徴がある。参考:住友林業の家
融資比率
融資比率は、借入額を建設、購入費で割ったもの。建設、購入費に対して、どのくらい借り入れるのかを示す割合で、融資率が高ければ、建設、購入費に対する借入額が大きくなるため、自己資金が少ないことを意味する。参考:スゴい住宅ローン探し
表面利率
表面利率は、債券に記載されているクーポンレート。債券の額面金額に対して毎年支払われる利息の割合を意味する。参考:東海東京証券

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